인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 나동 1층 103호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 등기상 2020년 9월 29일 소유권보존과 동시에 중소기업은행의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원으로 상당히 크고, 별도로 같은 날 설정된 3,360,000,000원의 근저당권도 확인됩니다.

이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 등재됐지만 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리는 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 권리의 큰 틀은 단순하지만, 임차인 9건의 보증금·배당·실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가서의 나동 이용상태는 상점·사무실 등으로 기재돼 있습니다. 일반적인 주거용 물건처럼 접근하기보다 산업단지 내 집합건물의 상업적 이용과 환금성을 중심으로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하고 인수는 0원

말소기준권리는 2020.09.29. 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 4,368,000,000원으로 설정됐으며, 동일 날짜의 을구 2번 근저당권(3,360,000,000원)도 확인됩니다. 두 금액은 등기상 채권최고액이지 실제 현재 채무잔액을 확정하는 금액은 아닙니다.

이후 2024.06.14. 윤병훈의 강제경매개시결정, 2024.09.10. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.10.22. 김포시 압류가 등재됐습니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 해당사항이 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9건, 보증금 미상 2건

현황조사상 개인과 법인을 포함한 실제 임차인 9건이 확인됩니다. 기준권리일은 2020.09.29.이며, 조사된 9건의 입주일은 모두 그 이후입니다. 제공된 권리 판정상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다.

다만 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않습니다. 전하영과 주식회사 대길홀딩스는 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 권리 결론과 별개로, 임대차관계와 실제 점유·명도 상황은 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 4.97억, 시세 메리트는 판단 불가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 497,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 다만 동일 건물·동일 용도·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 497,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 아파트 실거래 평균이나 일반적인 주택 가격을 이 물건에 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다. 산업단지 내 상점·사무실 성격의 집합건물이라는 점에서 동일한 용도와 거래조건을 가진 물건의 비교가 필요합니다.

유찰에 따른 가격 시나리오

위 금액은 회차별 최저매각가 시나리오입니다. 가격이 낮아지는 것은 수치상 확인되지만, 실제 시세가 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차가 저렴한 매입가격인지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준, 경매개시결정 채권은 청구금액 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당표는 법원 배당절차와 확정된 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량 및 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건 분류는 도시형생활주택이나 감정평가서의 나동 기호 8~23은 상점 및 사무실 등으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 그중 기호 8~14는 상점으로 등재돼 있으나 현황은 공실, 기호 15·16은 상점 이용, 기호 17~23은 상점으로 등재돼 있으나 현황은 사무실 등으로 기재됐습니다. 개별 103호와 해당 기호의 정확한 대응 및 현재 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 나동에는 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 단지 토지는 대지로서 정방형 평지이며, 토지면적은 3,469.7㎡입니다. 준공업지역, 상업용 이용상황, 중로각지로 기재돼 있고 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측은 폭 약 12미터 내외, 동측은 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역도 포함돼 있으므로 해당 토지 및 지분에 대한 실제 적용 여부와 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 법정지상권 관련 명시사항도 해당사항 없습니다.
• 환금성. 산업단지 내 상점·사무실 등으로 이용되는 집합건물이라는 점에서 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다. 개별 호수의 실제 용도, 임대 가능성, 공실 여부와 동일 용도 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 개별 103호의 실제 이용 확인. 나동 전체의 이용상태와 103호의 실제 점유·영업상태가 일치하는지 현장에서 확인하세요. 공실인지, 상점인지, 사무실인지가 중요합니다.
• 임차인 9건 대조. 전하영, 김기석, 권기현, 주식회사 케이아이디씨, 학운9 알반산업단지개발(주), 주식회사 대길홀딩스, 주식회사 케이로직, 주식회사 큰마당, 김민규의 점유 위치와 계약관계를 확인하세요.
• 보증금 미상 2건 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·차임·임대차계약서 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 인수액 0원 판정과 별개로 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 우선변제권 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류에서 대조하세요. 권기현은 2024.07.10. 배당요구가 확인되므로 해당 신청 내용과 실제 배당요구 채권액을 확인할 필요가 있습니다.
• 등기부 원본 재확인. 2020.09.29. 중소기업은행의 근저당권 2건과 공동담보 관계, 말소기준권리 및 후순위 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 확인하세요.
• 토지거래허가 여부. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 해당 물건의 적용 여부와 매수인에게 필요한 절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 용도 및 영업 가능성. 도시형생활주택 분류와 감정평가상 상점·사무실 현황의 차이를 확인하고, 산업단지 내 지원시설구역의 사용 제한과 실제 업종 가능 여부를 검토하세요.
• 시세 검증. 일반 주택 실거래가가 아니라 동일 건물 또는 유사한 산업단지 내 상점·사무실 집합건물의 거래사례를 기준으로 적정 입찰가를 산정하세요.
• 관리비 및 공과금. 관리비 체납, 공용부분 부담, 공과금 및 실제 인도에 필요한 비용을 관리주체와 점유자에게 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

이 물건의 가장 분명한 장점은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2020.09.29. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등재된 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 9건 역시 조사된 입주일이 모두 기준권리 이후이므로 대항력 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 보증금 미상 임차인 2건, 확정일자 및 우선변제권 미확인, 실제 점유관계 확인이라는 과제가 남습니다. 또한 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가상 나동은 상점·사무실 등으로 이용되는 복합적인 산업단지 지원시설 성격을 보입니다.

감정가와 최저가가 497,000,000원인 신건이라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수는 없습니다. 동일 용도의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 가격이 저렴한지 비싼지는 판단 보류가 맞습니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 적정 시세를 확인하지 않으면 안전한 입찰가격을 정할 수 없습니다.

최종 판단은 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인 관리·용도 확인·시세 검증 부담이 남는 물건입니다. 권리만 보면 접근할 수 있지만, 상업시설로서의 실제 사용과 환금성까지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 용도는 검증 필요.