인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지 안에 위치한 학운공구상가 나동 1층 109호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기와 함께 중소기업은행 명의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 그 후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 이어졌습니다.

등기상 말소기준은 2020년 9월 29일 접수 제119212호, 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 같은 날 접수 제119213호로 채권최고액 3,360,000,000원의 추가 근저당권도 설정됐습니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 이 호실에 대한 독립적인 채무가 각각 해당 금액이라는 뜻은 아니므로, 실제 피담보채무와 공동담보 관계를 구분해야 합니다.

더 큰 실무 변수는 점유와 용도입니다. 조사된 전입 명의들은 모두 말소기준권리 설정 이후 날짜를 가지고 있지만, 어느 명의가 정확히 109호를 점유하는지 확인해야 합니다. 특히 상가라면 주택의 전입신고와 달리 건물 인도·사업자등록 등 상가임대차의 대항요건을 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리인 중소기업은행의 첫 번째 근저당권 이후 두 번째 근저당권, 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 등기되어 있습니다. 열거된 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 근저당권의 소멸과 임차인의 권리 소멸 여부는 별도로 판단합니다. 특히 점유·사업자등록 등 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지, 주거로 기재된 나동 점유가 실제 109호와 연결되는지 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 핵심 변수는 109호와의 연결 여부

현황조사에 기재된 임차·전입 명의는 9명이며, 이와 별개로 나동의 주거 이용 기재 1건이 있습니다. 이 명의들이 모두 나동 109호를 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다. 각 명의의 임차 목적물, 점유 부분, 사업자등록 및 실제 영업 여부를 대조해야 합니다.

명의별 대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 상가임대차의 대항력은 실제 점유 및 사업자등록 등 별도 요건을 확인해야 하며, 전입일만으로 모든 상가임차인의 권리를 확정할 수 없습니다. 승계란은 보증기관 대위·승계 중복신고 여부를 의미합니다.

보증금이 확인되는 다른 임차·전입 명의들도 모두 말소기준권리 이후 전입일이 기재되어 있습니다. 다만 이 명의들이 여러 호실에 걸쳐 있는지, 실제 점유가 어느 부분에 해당하는지 불명확합니다. 따라서 각 명의의 보증금을 단순 합산하여 109호의 인수 보증금으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 525,000,000원의 적정성은 미확정

현재 최저매각가는 525,000,000원으로 감정가와 같은 신건(100%)입니다. 배당계산상 매수인 인수액 0원을 전제로 하면 잠정 실질취득가는 최저가와 같습니다. 그러나 주거 점유에 대한 대항력과 보증금이 미확정이어서 최종 실질취득가를 이 금액으로 고정할 수는 없습니다.

가격 판단에서 비교해야 할 대상은 같은 상가의 최근 거래, 나동 내 유사 호실 거래, 유사한 산업단지 내 상업용 집합건물의 거래입니다. 특히 실제 용도가 상점·사무실이라면 주거용 아파트 시세를 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)

현재 회차의 단순 배당계산에서는 집행비용 7,650,000원을 공제한 뒤 중소기업은행의 첫 번째 근저당에 517,350,000원이 배정됩니다. 그 결과 두 번째 근저당과 후순위 채권자에게 배정되는 금액은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

계산상 전체 채권 미배당액은 8,328,682,786원입니다. 이는 채권자 측의 미배당 잔액을 나타내는 산식 결과로서, 그 금액이 낙찰자에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

위 배당은 근저당 채권최고액과 경매 청구금액을 적용한 단순 추정치입니다. 공동담보에 따른 실제 채권잔액 및 배당 조정, 경매개시결정에 연결된 청구채권의 중복 가능성, 김포시 압류 관련 조세채권, 임차인의 최우선변제 등은 확정 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 경매개시결정 자체를 별도 담보권으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 안에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 설명됩니다.
• 이용 현황. 학운공구상가의 감정평가에서는 상점 공실과 사무실 이용 호실이 함께 확인됩니다. 나동 109호의 개별 점유 및 영업 상태는 반드시 구분해서 조사해야 합니다.
• 도로. 북측 약 12m, 동측 약 25m 내외 포장도로에 접하는 것으로 평가됩니다. 토지는 대체로 정방형 평지이며 상업용으로 이용됩니다.
• 토지. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역·지원시설구역·성장관리권역에 속합니다. 토지면적은 3,469.7㎡이고, 공시지가 표기는 1,353,000원/㎡입니다. 이 면적과 단가는 전체 토지 관련 정보로, 109호의 전용면적이나 개별 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있으며, 산업단지 지원시설구역 관련 용도 제한도 검토해야 합니다. 경매 취득 시 적용 여부와 취득 이후 사용 가능 용도를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 주거 사용 가능 여부와 영업·임대 사용의 적법성은 별도의 확인 대상입니다.
• 환금성. 산업단지 내 상업용 호실은 공장 배후 수요와 업종·임대수익의 영향을 받을 수 있습니다. 공실 및 사무실 혼재 현황을 고려하면, 단순 감정가 할인보다 실제 임대수익·공실·최근 거래를 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 109호 점유 특정. 현황조사에 기재된 임차·전입 명의 9명과 나동 주거 기재가 실제 어느 호실에 해당하는지 확인합니다. 명의별 임대차계약서와 점유 위치를 대조해야 합니다.
• 미상 주거 점유 확인. 나동 주거 이용 기재의 실제 점유자, 전입·점유 시작일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 선순위 대항력이 성립하는 경우 미배당 보증금의 인수 가능성을 재산정해야 합니다.
• 상가임대차 대항요건. 임차인이 상업용으로 점유한다면 사업자등록일·건물 인도일·확정일자·상가임대차 적용 여부를 확인합니다. 주택 전입일만으로 상가 대항력을 판단하지 않습니다.
• 권기현 배당요구. 2024.07.10 접수된 배당요구의 대상 호실과 확정일자 및 배당자격을 확인합니다. 보증금 20,000,000원의 반환 관계도 함께 살핍니다.
• 공동담보목록. 중소기업은행 근저당권 2건의 공동담보목록과 실제 피담보채권을 확인합니다. 채권최고액을 실제 잔액으로 단정하지 않습니다.
• 용도 확인. 도시형생활주택 표기와 감정평가상 상점·사무실 현황의 차이를 확인합니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 산업단지 지원시설구역의 허용 용도를 반드시 대조해야 합니다.
• 공실·명도. 실제 점유자 유무, 영업시설 및 잔존 동산, 공실 여부를 확인하고 인도·명도 비용과 시간을 검토합니다.
• 관리비·조세. 관리비 중 공용부분 체납 승계 가능성, 김포시 압류 관련 세금, 조세 배당순위를 확인합니다. 배당계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 확정 반영한 결과가 아닙니다.
• 실거래·임대료. 학운공구상가 내 비교 호실 및 최근 거래가격, 공실률, 실제 월차임, 관리비, 임대차 유지 가능성을 조사하여 적정 응찰가를 산정합니다.
• 입찰 원본 확인. 매각기일 2026.11.17 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공동담보목록과 입찰 조건을 다시 확인합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

학운공구상가 나동 109호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 장점이 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없고, 배당계산상 인수액도 0원입니다.

그러나 현황조사에는 임차·전입 명의가 다수 나타나며, 특히 대항력을 확정할 수 없는 나동 주거 이용 기재가 남아 있습니다. 각 임차인의 109호 점유 여부를 특정하지 않은 상태에서 보증금 인수 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.

또한 도시형생활주택이라는 사건상 용도와 감정평가상 상점·사무실 이용현황의 차이는 실제 활용과 환금성 판단에 중요한 변수입니다. 최저가 525,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지 확인되지 않았으므로, 신건이라는 이유로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 점유·용도·시세 확인 전에는 입찰을 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다. 현재의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 109호의 실제 점유관계와 적정 상업용 가치를 확정하는 데 있습니다.