인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운리의 학운공구상가 나동 1층 104호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기와 중소기업은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정, 김포시 압류가 순서대로 등기되었습니다.
권리의 출발점은 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권이 2건이고, 각각의 채권최고액은 4,368,000,000원과 3,360,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재된 권리이므로, 이 호실에서 실제로 얼마가 배당될지는 공동담보의 채권·배당관계를 함께 살펴야 합니다.
문제는 권리만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵다는 점입니다. 현황조사에 다수의 임차·전입 관계인이 확인되고 일부 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 게다가 물건 분류와 감정평가상 이용 형태가 서로 달라 권리 소멸과 실제 사용·명도 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3027 (강제경매) |
|---|---|
| 관련 경매등기 | 2024타경49597 · 중소기업은행 임의경매개시결정 |
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로8번길 76, 나동 1층 104호 (학운공구상가) |
| 등기상 소재 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3513, 학운공구상가 제나동 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(사건 분류) · 감정평가상 판매시설·상점·사무실 이용 확인 필요 |
| 건물 구조 | 나동 · 일반철골구조, 철근콘크리트지붕, 2층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사케이디엔 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.09.29 |
| 감정가 | 525,000,000원 |
| 최저매각가 | 525,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 559,016,393원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 · 을구 1번 중소기업은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건과 경매·압류
말소기준은 2020.09.29 중소기업은행 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권도 같은 날 설정되었지만 접수번호가 뒤이므로 후순위입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그 후 등기된 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정, 김포시 압류 역시 후순위 권리로서 매각에 따라 소멸할 것으로 예상됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸이 모든 임차·점유 문제의 자동 해결을 의미하지는 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 9명 확인, 보증금 미상 2명
현황조사상 실제 임차·전입 관계인으로 기재된 사람 또는 법인은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 모두 말소기준권리 이후에 전입 또는 관련 신고가 이루어진 것으로 기재되어 있어, 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 전하영과 주식회사 대길홀딩스는 보증금·확정일자와 구체적인 점유관계가 미상입니다. 이 두 관계인은 단정적으로 권리가 없다고 처리하지 않고 대항력 가능·미상(추가 확인 대상)으로 구분합니다. 나머지 관계인도 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 별도 검토가 필요합니다.
| 임차·전입 관계인 | 전입·신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전하영 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 김기석 | 2023.09.18 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음·후순위 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 권기현 | 2021.09.01 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음·후순위 우선변제 미상 승계 없음 | 2024.07.10 신청 |
| 주식회사 케이아이디씨 | 2024.02.13 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음·후순위 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 학운9 알반산업단지개발(주) | 2021.02.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음·후순위 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 주식회사 대길홀딩스 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 주식회사 케이로직 | 2021.07.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음·후순위 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 주식회사 큰마당 | 2023.10.16 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음·후순위 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
| 김민규 | 2022.07.14 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음·후순위 우선변제 미상 승계 없음 | 미확인 |
대항력은 제공된 전입·신고일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 분류했습니다. 보증금·확정일자 미상인 관계인은 추가 검증 대상으로 표시했습니다. 모든 관계인의 확정일자와 실제 점유 범위가 확인된 것은 아니므로 최종 법률판단은 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 배당 분석 — 높은 미배당액과 매수인 인수는 다르다
신건 최저매각가인 525,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 7,650,000원을 제외한 517,350,000원이 중소기업은행 을구 1번 근저당권에 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,650,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 4,368,000,000원 | 517,350,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 윤병훈 | 559,016,393원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 중소기업은행 | 559,016,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당권의 채권최고액과 경매 청구금액 등을 사용한 추정치입니다. 공동담보에 따른 실제 채권잔액, 중복 청구 여부, 당해세, 압류 관련 조세채권, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 위 금액은 확정 배당액이 아닙니다.
제시된 배당모형에서 채권자 총 청구금액은 8,846,032,786원, 채권자 배당액은 517,350,000원, 미배당액은 8,328,682,786원입니다. 이 미배당액은 근저당 채권최고액 등을 포함한 계산상 부족액으로 실제 확정 미변제채무와 같다고 단정할 수 없습니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 금액을 구별해야 한다는 것입니다. 이 배당모형에서는 미배당이 크게 발생해도 후순위 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 미배당은 남는다
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 525,000,000원 | 517,350,000원 | 8,328,682,786원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 8,432,632,786원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 8,515,536,786원 | 0원 |
유찰 시 매각대금이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 계산상 미배당액은 증가합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 이는 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 가정에 따른 결과이며, 미확인 임차권이나 기타 매각조건까지 확정적으로 보증하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며, 외벽 석재붙임 마감, 내벽 페인팅·인테리어 마감, 강화유리창 구조입니다.
- 이용상태. 감정평가상 나동에 속하는 기호 8~23은 상점으로 이용하거나 공실인 호실 및 사무실 등으로 이용 중인 호실로 구분됩니다. 개별 104호의 현재 실사용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 설비. 나동에 위생설비, 상·하수도설비, 승강기설비 및 소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외, 동측 약 25미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역 등으로 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로 적용 범위와 취득·사용 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 대체로 정방형 평지입니다. 공시지가는 1,353,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 사건 용도 분류와 실제 상점·사무실 이용 형태는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 내 상업·업무 관련 수요에 영향을 받을 수 있는 물건입니다. 실제 거래가격과 거래빈도가 확인되지 않아 환금성 및 가격 적정성에 대한 확정 판단은 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택인 반면 감정평가상 상점·사무실 이용이 나타납니다. 건축물대장, 집합건물 등기, 현황도 및 실제 사용상태를 대조해 나동 104호의 적법한 용도를 확인해야 합니다.
- 임차·점유 실사. 현황조사상 관계인 9명이 실제 어느 호실·부분을 사용하는지 확인하고, 낙찰 후 인도가 필요한 점유자와 절차를 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 관계인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 개시일 및 권리관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 우선변제. 권기현의 2024.07.10 배당요구를 확인하고, 전체 임차·전입 관계인의 확정일자와 소액임차인 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 공동담보목록 제2020-1698호·제2020-1699호와 관련 부동산의 채권·배당관계를 점검해야 합니다.
- 경매사건 관계 확인. 강제경매 2024타경3027과 임의경매 2024타경49597의 진행관계, 실제 청구금액 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 김포시 압류 및 조세. 2025.10.22 압류와 관련된 조세채권의 종류, 당해세 여부 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세·수익성 검증. 학운공구상가의 동일·유사 호실 실거래, 현재 임대료, 공실 상태 및 거래 가능성을 확인해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·인도비용. 미납 관리비 중 인수 가능 항목, 임차인 또는 점유자와의 인도 협의 및 소요 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 원본을 매각기일 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라고 입찰 위험도 0은 아니다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020년 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액이 크게 발생하더라도 이것이 곧 매수인의 추가 부담액은 아닙니다.
하지만 권리 소멸이 곧 안전한 인수·운영으로 이어지는 것은 아닙니다. 임차·전입 관계인 9명, 보증금 미상 2명, 개별 호실 점유 범위 미확인이라는 변수가 있습니다. 여기에 도시형생활주택이라는 사건 분류와 상점·사무실이라는 감정평가상 이용 형태의 차이까지 존재합니다.
최저가 525,000,000원에 대한 실거래 비교 근거도 부족합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 이유로 이 물건을 저렴하거나 환금성이 좋은 물건으로 평가할 수는 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 임차·점유 및 이용상태의 불확실성과 시세 검증 부족을 함께 반영했습니다. 권리 소멸은 확인 방향, 점유·용도·가격은 입찰 전 검증 필수. 이 물건의 핵심은 낮은 인수가 아니라 실제로 어떤 물건을 어떤 상태로 인도받을 수 있느냐입니다.
