인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 위치한 학운공구상가 다동 1층 107호입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 소유권보존등기와 함께 중소기업은행의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2024년 강제경매와 임의경매, 2025년 김포시 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건은 권리의 순서만 보고 간단하게 결론 내리기 어렵습니다. 감정평가서는 해당 상가를 판매시설·근린생활시설 성격의 건물로 설명하고, 다동의 상점들을 현황 공실로 기재합니다. 반면 현황조사에서는 다수의 임차인 명의가 확인됩니다. 따라서 실제 107호의 점유 상태, 임차 목적물의 호실 일치 여부, 권원 및 사용 가능 용도를 확인하지 않고 응찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도

중소기업은행의 2020.09.29 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 두 근저당권의 채권최고액은 각각 4,368,000,000원과 3,360,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액은 각각 채권최고액이므로 본 호실만의 실제 채무액으로 단정할 수 없습니다.

이후 등기된 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 채권자들의 미배당금이 많다는 사실과 매수인의 채무 인수는 별개의 문제입니다. 채권자의 배당 부족액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 조사 — 실제 관련 명의 9명

현황조사상 임차인으로 확인된 명의는 9명입니다. 보증기관 대위변제나 승계로 인한 중복신고 명의는 없으므로, 조사상 명의 9명을 각각 구분합니다. 전입·등록일은 모두 말소기준권리인 2020.09.29 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 전하영·주식회사 대길홀딩스는 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 실제 점유·임대차관계 및 대항력 판단을 보완할 필요가 있습니다.

대항력 표시는 확인된 전입·등록일과 말소기준일의 선후관계에 따른 잠정 분석입니다. 보증금·확정일자 미상 명의는 대항력 가능·미상으로 표시해 추가 확인 대상으로 구분했습니다. 우선변제권은 확정일자 및 관련 요건이 확인되지 않아 확정 판정하지 않았습니다. 배당요구 사실과 우선변제권 성립은 서로 다른 문제입니다.

② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 신건 저가를 논할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 394,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 가격 인하는 아직 반영되지 않았습니다. 예상배당에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으므로, 최저가 낙찰을 가정한 표상 실질취득금액은 394,000,000원입니다. 이는 취득세, 명도비, 수리비 및 기타 부대비용을 제외한 금액입니다.

다만 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 높거나 낮다고 판정할 근거가 없습니다. 가격의 적정성을 확인하기 전에는 신건 최저가에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 상점으로 평가된 산업단지 내 상업용 부동산은 주거용 아파트와 가격 형성 방식이 다릅니다.

위 금액은 회차별 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 낙찰가격을 예측한 수치가 아닙니다. 실질취득은 주어진 인수액 0원 가정에 따른 단순 합계로, 취득·명도·관리비·수선 등의 비용은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)

394,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 6,316,000원이 우선 지출되고, 나머지 387,684,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되는 계산입니다. 그 이후의 채권자들은 해당 예상배당표상 배당을 받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

예상배당상 전체 채권액은 8,846,032,786원, 채권자 배당액은 387,684,000원, 미배당 추정액은 8,458,348,786원입니다. 다만 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 하고, 두 경매개시 관련 청구금액도 각각 반영한 계산이므로, 이를 실제 확정 채무잔액이나 독립 채권의 확정 합계로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당에는 공동담보 배당관계와 채권 중복 여부 등의 검증이 필요합니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 권기현을 포함해 임차인들의 실제 배당순위와 우선변제 요건은 별도 확인이 필요합니다. 이 배당표는 추정 배분 구조를 보여 주며, 확정 배당표가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 안에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량으로 접근할 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 건물. 다동은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 1층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 강화유리창입니다. 위생설비, 상·하수도 설비와 소화설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 12m, 동측으로 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 대체로 정방형의 평지로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 학운4일반산업단지, 지원시설구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 구체적인 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료상 1,353,000원/㎡입니다. 이는 해당 집합건물 호실의 거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 상점 이용상태와 사건상 용도 표시의 차이는 별도 검토 대상입니다.
• 환금성. 산업단지 내 상점 성격의 부동산이므로 인근 사업체 수요, 실제 점포 이용 가능성, 공실 및 임대수익에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 대조. 사건 표시인 도시형생활주택과 감정상 상점 이용상태가 다른 이유를 확인하세요. 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 용도별 허용 범위 및 실제 사용 현황을 대조해야 합니다.
• 107호 실제 점유 조사. 현황조사의 임차인 9명이 각각 어느 호실에 관련되어 있는지 확인하세요. 특히 감정상 공실 기재와 현황조사상 임차인 등록의 차이를 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부 및 대항력 관련 사실관계를 보완해야 합니다.
• 배당요구 확인. 권기현은 2024.07.10 배당요구 사실이 확인됩니다. 우선변제권의 성립 여부, 배당 대상 여부와 실제 배당 가능성을 관련 문건으로 확인하세요.
• 공동담보 검토. 중소기업은행의 두 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 본 호실 이외 공동담보 목적물과 실제 채권잔액, 배당관계 및 소멸 여부를 대조하세요.
• 채권 중복 확인. 강제경매와 임의경매가 별도로 등기되어 있고 예상배당에도 각 청구금액이 반영되어 있습니다. 실제 채권의 독립성과 중복 계산 여부를 검토해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 현재 최저매각가는 394,000,000원입니다. 동일 용도·유사 입지의 실거래 사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인 여부만으로 투자 메리트를 판단하지 마세요.
• 명도비·관리비. 실제 점유자가 존재할 경우 인도절차와 이사·명도 협의가 필요할 수 있습니다. 공용부분 관리비 미납 여부와 그 부담 범위도 확인하세요.
• 토지이용 규제. 준공업지역·산업단지 지원시설구역 및 토지거래허가구역 관련 제한사항이 실제 취득과 사용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 매각 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문건 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 해결해야 할 점유는 다르다”

이 물건의 말소기준은 분명합니다. 2020년 설정된 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정과 압류가 소멸하며, 예상배당상 낙찰자 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다.

현황조사상 실제 임차인·점유 관련 명의가 9명이고, 2명은 보증금이 미상입니다. 감정평가상 다동 상점들이 공실로 기재된 내용과도 대조가 필요합니다. 또한 도시형생활주택이라는 사건 표시와 상점이라는 감정상 이용상태 사이에 차이가 있으며, 비교할 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.

따라서 등기상 인수는 제한적이지만, 실제 점유·용도·가격 검증이 완료되지 않은 고위험 검토 대상입니다. 신건 최저가 394,000,000원이 적절한지 판단하기 전에 개별 호실 점유와 용도를 확정하고, 매매·임대수익을 확인하는 것이 우선입니다. 권리의 말소 가능성과 투자 매력은 별개입니다.