인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 있는 학운공구상가 가동 1층 110호입니다. 사건의 물건종류는 도시형생활주택으로 분류되어 있지만, 감정평가의 이용상태에는 상점 및 사무실 등의 사용이 나타납니다. 따라서 일반 주거용 아파트처럼 평가해서는 안 되며, 상가성 이용현황과 실제 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

소유자는 주식회사케이디엔입니다. 2020년 9월 29일 소유권보존등기와 중소기업은행 근저당권 2건이 설정됐고, 이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2020.09.29 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1698호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 3,360,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1699호에 해당합니다.

이 금액들은 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액입니다. 해당 110호 한 개의 실제 채무액 또는 매수인이 인수할 채무액으로 해석하면 안 됩니다. 두 근저당권은 매각에 따른 말소 대상이고, 이후 등기된 경매개시결정 및 김포시 압류도 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 신고 9명, 보증금 미상 2건

현황조사에는 개인과 법인을 합쳐 9명의 임차·점유 관련 신고가 나타납니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없으므로 보증금 승계액을 중복 합산할 항목은 없습니다. 그러나 명단에 표시된 각 신고가 정확히 110호의 어느 부분을 점유하는지, 실제 임대차가 유지되는지는 별도 확인이 필요합니다.

기재된 전입·신고일은 모두 2020.09.29 말소기준권리 이후입니다. 이에 따라 조사상 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 다만 보증금 및 확정일자가 미상인 신고는 대항력을 확정적으로 인정할 수 없으며, 점유와 권리관계가 미확인된 부분을 보수적으로 점검해야 합니다.

후순위 여부는 기재된 전입·신고일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 우선변제권은 확정일자 등의 확인이 필요하며, 대항력 가능·미상 표시는 권리의 존재가 확정됐다는 의미가 아닙니다.

③ 가격과 예상배당 — 채권 미배당은 크지만 인수액은 0원 추정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 295,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 또한 감정평가의 용도와 사건상 물건종류가 다른 점을 고려하면 해당 호실의 실제 이용형태를 반영한 별도 시세 검증이 필요합니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정할 때 집행비용은 4,930,000원으로 추정되고, 중소기업은행 을구 1번 근저당권에 290,070,000원이 배당되는 계산입니다. 그 이후 채권에는 배당할 재원이 남지 않습니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액과 경매 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보 채권과 경매 청구금액이 중복 반영될 수 있으므로 실제 채권 잔액의 합계로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격 — 유찰되더라도 시세 메리트는 미확정

유찰 시 최저매각가가 하락하는 시나리오에서도 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 명시된 인수채무만 고려한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 단, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.

중요한 점은 유찰된다고 자동으로 저렴해지는 것은 아니라는 사실입니다. 이 물건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 상가성 수익구조와 점유 범위도 검증되지 않았습니다. 236,000,000원 또는 188,800,000원에 매각된다고 하더라도 해당 금액이 시장가치보다 낮은지는 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내부에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있으며, 북측 약 12m 및 동측 약 25m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 가동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창이며 위생·상하수도·승강기·소화설비 등이 기재되어 있습니다.
• 이용현황. 학운공구상가 내에는 상점, 일부 사무실 및 공실이 혼재합니다. 상점의 실제 영업 여부와 대상 110호의 구체적인 이용·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 토지는 대체로 정방형 평지로 판매시설 및 근린생활시설 건부지입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사건상 용도분류와 실제 이용형태가 다른 부분은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상가성 부동산은 주변 기업 수요, 실제 업종, 공실, 임대료 및 매수층의 범위에 영향을 받을 수 있습니다. 일반 주거용 아파트 수준의 환금성을 전제로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 도시형생활주택 분류와 감정상 상점·사무실 이용을 대조하고, 110호의 건축물대장상 용도·실제 사용상태·영업 가능 업종을 확인하세요.
• 점유 범위 확인. 현황조사의 임차·점유 신고 9명이 대상 110호에 각각 어떤 권원으로 관계되는지 확인하세요. 명단상의 계약을 모두 110호 임대차로 간주해서는 안 됩니다.
• 미상 보증금 확인. 전하영 및 주식회사 대길홀딩스의 보증금·확정일자·점유 개시와 임대차계약을 확인하고, 대항력 가능·미상 부분을 해소하세요.
• 우선변제 및 배당 확인. 권기현의 배당요구일은 2024.07.10입니다. 그 외 임차인의 배당요구 여부와 확정일자, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 채권최고액 4,368,000,000원 및 3,360,000,000원은 공동담보 관련 금액입니다. 공동담보목록과 실제 배당관계를 대조하세요.
• 경매 절차 확인. 2024타경3027 강제경매와 2024타경49597 임의경매개시결정이 함께 기재되어 있으므로, 현재 절차 진행과 병합·중복경매 처리 상태를 확인하세요.
• 김포시 압류 확인. 압류등기의 말소 여부와 별개로 당해세 및 우선 배당될 조세채권의 존재를 확인하세요.
• 실거래·수익성 확인. 학운공구상가 유사 호실의 최근 매매가격, 실제 임대료, 공실률, 관리비 및 예상 운영비를 확인한 뒤 입찰가 상한을 산정하세요.
• 명도 및 관리비. 점유자가 남아 있을 경우 인도 협의와 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담도 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.17 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

이 사건의 장점은 등기상 말소기준이 명확하고, 명시된 인수권리가 없다는 점입니다. 중소기업은행 근저당권 및 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 계산상 매수인이 인수할 채무는 0원입니다.

하지만 실제 입찰 판단은 다릅니다. 임차·점유 신고 9명, 보증금 미상 2건, 상점과 사무실이 혼재한 이용현황, 실거래 시세 미확인이라는 변수가 겹쳐 있습니다. 특히 대상 호실의 점유와 신고 명단의 관계를 확정하지 못하면 명도비용과 활용 가능성을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.

채권 미배당 추정액이 크다는 사실 자체는 매수인 인수를 뜻하지 않지만, 권리 소멸만으로 투자 매력까지 확보되는 것도 아닙니다. 권리 말소 구조는 비교적 명확하나, 점유·용도·가격에 관한 검증은 미완료입니다. 최저가 295,000,000원에서 적극적인 가격 메리트를 인정하기보다, 임대차와 시장가격을 확인한 뒤 보수적으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 종합 평가는 C등급 — 권리상 인수는 제한적이나 현장·수익성 검증이 필수인 물건입니다.