인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지 안에 위치한 학운공구상가 나동 1층 101호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 중소기업은행을 근저당권자로 하는 담보권 2건이 설정됐습니다. 이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정, 김포시 압류가 순차적으로 등기됐습니다.

등기부만 살펴보면 권리 순서는 명확합니다. 중소기업은행의 첫 번째 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 접수된 두 번째 근저당권과 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 채권최고액이 매우 큰 공동담보 근저당권이 설정돼 있고, 현황조사에 다수의 임차인이 나타나는 점은 단순한 무권리·무점유 물건과 구별해야 합니다.

무엇보다 이 물건의 가격을 주거용 아파트나 도시형생활주택의 일반적인 시세 기준으로 평가하면 안 됩니다. 감정평가에서는 학운공구상가의 상점·사무실 등 상업용 이용상태가 확인됩니다. 따라서 실제 법적 용도와 임대수익, 공실 가능성, 상업시설 거래가격을 확인하기 전에는 최저매각가가 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권(2020.09.29)입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-1698호가 기재되어 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 역시 중소기업은행 명의이고, 채권최고액은 3,360,000,000원, 공동담보목록은 제2020-1699호입니다.

두 근저당권의 채권최고액을 단순 합산하면 7,728,000,000원입니다. 다만 이는 각각의 담보권이 정한 최고액이지, 본 호실 하나에 대응하는 실제 미상환 채무액이 아닙니다. 공동담보로 연결된 부동산과 실제 채권잔액을 별도로 확인해야 하며, 단순 합산액을 매수인이 부담하는 채무로 해석해서는 안 됩니다.

윤병훈의 강제경매개시결정은 2024.06.14, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정은 2024.09.10, 김포시 압류는 2025.10.22에 각각 접수됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 등기상 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.

임차인 분석 — 9건 중 보증금 미상 2건

현황조사에는 실제 임차인 또는 점유 관련 명의 9건이 기재되어 있으며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다. 모든 신고일은 말소기준인 2020.09.29보다 뒤입니다. 따라서 조사된 신고일만 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 상업시설의 실제 점유개시일, 사업자등록 관련 사항, 임대차 목적물과 해당 호실의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판정은 신고일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 예비 판단입니다. '가능·미상'은 대항력이 확정됐다는 뜻이 아니라 보증금·확정일자·점유 및 사업자등록 요건의 추가 확인이 필요하다는 의미입니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 보호요건 확인 전 확정할 수 없습니다.

특히 권기현은 보증금 20,000,000원, 월차임 1,300,000원으로 조사됐고, 2024.07.10 배당요구가 접수됐습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 확정일자, 대항요건 및 실제 임차목적물을 확인해야 합니다.

임차인의 신고일이 말소기준권리 이후라면 원칙적으로 그 선순위 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 하지만 상가 임대차에서의 소액임차인 최우선변제, 실제 사업자등록과 점유개시 시점, 별도 임차권원 등은 구분해 검토해야 합니다. 등기상 인수액 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.

② 가격 판단 — 신건 497,000,000원, 저가 여부는 미확정

현재 감정가와 최저매각가는 모두 497,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 최저기준입니다. 배당추정상의 인수액 0원을 전제로 한 권리상 실질취득금액 역시 497,000,000원이며, 취득 관련 부대비용과 명도·정비 비용은 별도입니다.

그러나 이 금액이 시세보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 이 물건은 산업단지 내 학운공구상가의 상점으로 평가되어 있어, 동일 건물·유사 호실의 상업시설 거래가격과 실제 임대수익을 중심으로 적정가를 검토해야 합니다. 공실과 점유 현황도 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 최저가에 따른 가정이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 예측하는 것은 아닙니다. 실질취득 추정액은 매수인 인수 0원 가정에 의한 값으로, 취득 부대비용과 미확정 점유관계 관련 비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)

배당추정에서는 먼저 집행비용 7,370,000원이 공제되고, 남는 489,630,000원이 중소기업은행의 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 두 번째 근저당권과 후순위 경매신청 관련 채권에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액과 경매신청 관련 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 공동담보에 따른 실제 채무잔액이나 중복 채권 가능성이 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 변동될 수 있습니다.

유찰로 매각대금이 낮아질수록 채권자 배당액은 감소하고 미배당 추정액은 증가합니다. 다만 본건은 현재 확인된 선순위 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조를 기준으로 매수인 인수액이 0원으로 추정되므로, 미배당액 증가가 곧 매수인 추가 부담 증가로 연결되지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다. 주거용 수요보다는 산업단지 관련 상업·업무 수요를 중심으로 검토해야 합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 기재되어 있습니다. 북측 약 12m, 동측 약 25m 포장도로와 접한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 설명됩니다. 나동에는 위생·상하수도·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 학운공구상가는 상점과 사무실 등으로 이용되고 있으며, 일부 호실은 공실로 조사됐습니다. 나동 내에서도 상점·공실·사무실 이용상태가 구분되어 있으므로, 본건 101호의 실제 점유와 영업상태를 개별 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 표시되어 있으므로, 실제 거래에 적용되는 허가 요건과 예외 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,353,000원/㎡으로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시가격 관련 지표이지 본건 집합건물 101호의 직접적인 거래시세는 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 도시형생활주택이라는 사건상 물건종류와 감정상 상점 이용의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 공구상가는 수요가 특정 업종과 상업활동에 영향을 받을 수 있습니다. 주거용 부동산과 같은 유동성을 전제하기 어렵고, 임대수익·공실·업종 적합성에 따른 매도 가능성을 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 물건종류부터 재확인. 도시형생활주택으로 표시된 사건 정보와 감정평가상 상점 이용상태를 대조하세요. 집합건축물대장상 정확한 호실 용도와 실제 사용상태가 핵심입니다.
• 9건의 임차인 귀속 확인. 전하영·김기석·권기현·주식회사 케이아이디씨·학운9 알반산업단지개발(주)·주식회사 대길홀딩스·주식회사 케이로직·주식회사 큰마당·김민규의 임대차 목적물이 각각 어느 호실인지 확인해야 합니다. 전체 상가의 임차인 신고를 본건 101호의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
• 보증금 미상 2건. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·차임·확정일자 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 신고일은 말소기준 이후지만, 임대차 보호요건과 선순위 권원 존재 여부는 원본 서류로 검증해야 합니다.
• 권기현 배당요구 확인. 권기현은 2024.07.10 배당요구가 접수되어 있습니다. 보증금 20,000,000원과 월차임 1,300,000원의 임대차가 실제 본건에 관련되는지, 우선변제 또는 최우선변제 요건에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 조사. 중소기업은행 근저당권 2건의 공동담보목록 제2020-1698호, 제2020-1699호를 확인하세요. 채권최고액과 실제 채무잔액을 구분해야 하며, 관련 부동산의 공동담보 관계가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 김포시 압류 및 조세 확인. 2025.10.22 김포시 압류는 등기상 후순위로 매각소멸이 예상됩니다. 다만 조세의 법정 우선순위와 배당에 관한 문제는 등기 접수순서만으로 확정할 수 없으므로 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 실제 공실·명도 조사. 감정요항표에 공실로 기술된 호실들과 현황조사상 임차인 기재가 함께 존재합니다. 본건 101호를 직접 확인하고 점유자, 영업장 사용 여부, 집기와 시설물의 소유·철거 책임을 파악해야 합니다.
• 상업용 실거래 및 임대수익 조사. 학운공구상가의 동일하거나 유사한 호실 거래사례를 비교하고, 실현 가능한 임대료와 공실 위험을 검토하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 토지거래허가 및 용도 제한 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 표시와 산업단지 지원시설구역의 사용제한을 검토하세요. 낙찰 후 계획한 업종 또는 용도로 사용할 수 있는지 관계기관 확인이 필요합니다.
• 미납 관리비·공과금 확인. 상가 공용부분 관리비, 미납 관리비의 승계 가능 범위, 전기·수도 및 관리 관련 비용을 확인하세요. 이런 비용은 등기상 인수액과 별도로 발생할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 입찰 전 다시 대조하세요. 특히 인수권리 없음이라는 표시와 실제 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증된 안전·저가 물건”

김포 학운공구상가 나동 101호는 등기상 권리소멸 구조가 비교적 분명합니다. 2020.09.29 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권, 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하며, 예상배당에서 매수인 인수금액은 0원으로 계산됩니다. 명세서상 별도 인수권리 및 법정지상권도 표시되어 있지 않습니다.

그러나 임차·점유 관련 명의 9건과 보증금 미상 2건은 결코 가볍게 볼 사안이 아닙니다. 조사된 신고일은 모두 말소기준 이후이지만, 해당 임차인이 실제 본건 101호를 점유하는지, 상가 임대차의 대항요건과 우선변제 요건을 갖췄는지, 명도 부담이 있는지를 확인해야 합니다. 특히 여러 호실을 포함하는 상가의 조사 내용을 특정 호실에 그대로 적용하는 오류를 피해야 합니다.

가격 판단 역시 보류가 적절합니다. 현재 최저가인 497,000,000원은 감정가와 같으며, 상업용 호실의 최근 거래시세와 실현 임대수익을 비교하기 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 여기에 도시형생활주택이라는 사건상 용도 표기와 상점이라는 감정상 이용상태의 차이, 산업단지 상업시설 특유의 수요와 환금성 문제까지 고려해야 합니다.

결론적으로 이 사건은 등기상 매수인 인수 추정 0원이라는 장점이 있지만, 임차인 귀속·점유 및 용도 확인·가격 검증이 선행되어야 하는 신중 검토형 물건입니다. 높은 채권 미배당액 자체를 매수인 채무로 오해할 필요는 없지만, 권리소멸만 확인하고 곧바로 입찰하는 것도 적절하지 않습니다. 권리소멸 구조는 확인, 점유·용도·가격은 추가 검증. 이것이 본건의 핵심 판단입니다.