* 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 시나리오에 따른 수치입니다. 미확인 점유권원, 세금, 관리비 등 별도 위험이 없다는 의미는 아닙니다.

인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운공구상가 가동 1층 109호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 설정된 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 뒤따랐습니다. 등기권리의 흐름만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다.

그러나 등기권리와 실제 점유관계는 별개입니다. 현황조사에 나타난 임차·점유 관계는 개인과 법인을 합쳐 9건입니다. 전입·신고일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 대상 호실별 실제 사용범위와 확정일자, 일부 보증금 및 배당관계가 명확하지 않습니다. 여기에 도시형생활주택이라는 사건상 분류와 상점이라는 감정 이용상태의 차이까지 있어, 신건이라고 해서 단순한 권리관계의 물건으로 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 후순위 권리

말소기준은 2020.09.29 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 같은 날 을구 2번에 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권이 추가로 설정되어 있습니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2024.06.14 윤병훈의 강제경매개시결정(2024타경3027), 2024.09.10 중소기업은행의 임의경매개시결정(2024타경49597), 2025.10.22 김포시 압류도 말소기준 이후의 등기권리로 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 관계자 9건

현황조사에 나타난 개인 및 법인 관계자는 총 9건이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 관계자는 없습니다. 모든 관계자의 전입·신고일은 2020.09.29 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 날짜만으로는 말소기준 근저당권보다 선순위인 대항력이 인정되지 않습니다.

다만 전하영과 주식회사 대길홀딩스는 보증금이 미상이고, 전 관계자의 확정일자도 확인되지 않습니다. 특히 각 관계자의 점유 공간이 109호와 정확히 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 후순위 전입·신고라는 사정과 별개로 실제 점유권원 및 추가 대항력 가능성은 확인이 필요한 상태입니다.

* '가능·미상'은 대항력이 확정되었다는 뜻이 아니라 보증금·확정일자·실제 점유권원에 대한 추가 확인이 필요하다는 의미입니다. 두 관계자 역시 확인된 전입·신고일은 말소기준권리 이후입니다. 우선변제 '미상'은 확정일자 및 법정 요건이 확인되지 않았음을 뜻합니다.

권기현은 2024.07.10 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 다만 배당요구 자체가 우선변제권을 확정하는 것은 아니며, 확정일자와 적용 법률 및 배당순위를 추가로 검토해야 합니다. 다른 관계자의 배당요구도 확인되지 않은 상태이지, 배당요구가 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세·가격 판단 — 비교 거래 확인이 우선

최저매각가는 감정가와 동일한 295,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 그러나 동일 용도·유사 면적·동일 상권의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

특히 이 물건은 감정상 상점 및 근린생활시설 관련 이용상태가 나타나므로 일반 아파트 시세가 아닌 상가의 입지, 층별 접근성, 임대수익, 실제 공실률과 거래 사례를 중심으로 가격을 검증해야 합니다. 감정평가에는 일부 호실의 상점·사무실 이용 및 공실 상태가 함께 기재되어 있어, 대상 109호의 실제 영업·점유 상태도 구분해서 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

매각가 295,000,000원을 가정한 배당 시나리오에서는 집행비용 4,930,000원을 제외한 290,070,000원이 을구 1번 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 나머지 권리자의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

계산상 채권 합계는 8,846,032,786원, 채권자 배당 합계는 290,070,000원, 미배당 합계는 8,555,962,786원입니다. 다만 이 수치는 등기상 공동담보 채권최고액 및 경매개시결정 관련 금액을 합산한 시나리오상 결과로, 실제 개별 호실에 귀속되는 확정채무 또는 최종 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다.

당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당순위 조정은 미반영되어 있습니다. 예상배당액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 확대

1회 유찰 시 최저가는 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그만큼 채권자의 배당 가능액은 감소하고 미배당액은 확대됩니다. 하지만 매각으로 소멸하는 채권의 미배당금이 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 안에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통의 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 가동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 2층 건물이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 강화유리창으로 조사되어 있습니다. 위생·상하수도·승강기·소화설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 동측 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 정방형 평지이며 판매시설 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
• 공부상 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 대상 호실의 건축물대장상 용도와 사건상 용도 분류는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상업·지원시설 수요에 영향을 받을 수 있는 물건입니다. 일부 상가 호실에 공실이 조사되어 있어 실제 임대수요 및 매도 가능가격을 신중히 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대상 호실과 용도 일치 여부. 가동 109호의 건축물대장, 등기부, 감정평가서 도면과 실제 이용상태를 대조해 도시형생활주택·상점 분류 차이를 확인하세요.
• 임차인 9건의 점유범위. 현황조사 관계자 각각이 실제로 점유하는 호실과 면적을 확인하고, 경매 대상 109호에 직접 해당하는 관계자를 구분하세요.
• 보증금 미상 관계자. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금, 임대차계약, 전입·사업자등록, 확정일자 및 실제 점유권원을 확인하세요.
• 배당요구와 소액임차인 검토. 권기현의 2024.07.10 배당요구 및 다른 관계자의 우선변제·최우선변제 가능성을 검토하세요.
• 공동담보 검토. 중소기업은행 근저당 2건의 공동담보목록 제2020-1698호·제2020-1699호를 확인하고 실제 배당순위를 원본 서류와 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가 295,000,000원과 유사 상가 실거래, 임대료 및 공실위험을 비교하세요. 확인 전에는 신건 감정가를 적정가격으로 간주하지 마세요.
• 명도·관리비. 점유자별 인도 여부와 미납 관리비, 공용부분 체납금 및 예상 명도비용을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.17 입찰 전 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 진행 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸해도, 점유와 가격은 남는다”

이 사건의 등기권리는 비교적 명료합니다. 2020.09.29 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없습니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그렇다고 곧바로 안전한 투자 대상이라고 판단하기는 어렵습니다. 현황조사상 9건의 임차·점유 관계가 나타나고, 그중 2건은 보증금이 미상이며, 실제 109호와의 점유관계도 검증해야 합니다. 또한 사건상 도시형생활주택 분류와 감정상 상점 이용 사이에 확인할 부분이 있습니다.

가격 역시 판단을 보류할 수밖에 없습니다. 신건 최저매각가 295,000,000원이 최근 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 향후 유찰로 가격이 내려가더라도 실거래와 임대수익 검증 없이 저가매수라고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 말소는 긍정적, 점유·용도·가격은 추가 검증입니다. 특히 임차인별 점유범위와 대상 호실의 용도 문제가 해소되기 전까지는 신건 입찰에 신중하게 접근하는 것이 적절합니다.