인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3513에 위치한 학운공구상가 다동 1층 105호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 김포시 압류가 등기되어 있습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 물건은 등기상 권리의 선후관계보다 실제 사용과 점유관계를 주의 깊게 살펴야 합니다. 감정평가서에는 다동의 해당 점포 구간이 상점이며 현황 공실로 기재되어 있지만, 현황조사에는 여러 개인과 법인의 임차관계 신고가 존재합니다. 신고된 임차관계가 실제로 105호에 해당하는지, 다른 호실이나 사업장 주소 등록과 관련되는지 확인해야 합니다. 또한 산업단지 내 상업용 시설이라는 특성상 실제 거래 가능한 가격과 향후 매각 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 같은 날 을구 2번에 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권도 설정되었습니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다.

이후 2024년 6월 14일 윤병훈을 채권자로 하는 강제경매개시결정, 2024년 9월 10일 중소기업은행을 채권자로 하는 별도의 임의경매개시결정, 2025년 10월 22일 김포시 압류가 접수되었습니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 분석 — 신고 9건, 실제 점유 확인 필수

현황조사에는 개인과 법인을 포함하여 9건의 임차관계 신고가 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 표시된 항목은 없어 신고된 9건을 중복 승계신고로 제외할 근거는 없습니다. 다만 각 신고가 모두 이 경매 목적물인 다동 105호의 독립된 임차관계인지는 확인이 필요합니다.

신고된 전입 또는 등록일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020년 9월 29일 이후입니다. 조사상 대항력은 모두 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 확정일자와 일부 보증금, 실제 임차 부분이 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 점유관계는 별도로 검토해야 합니다.

대항력 표시는 조사상 판단 및 말소기준권리와의 신고일 선후관계를 반영합니다. 우선변제는 확정일자 및 요건 확인이 필요하여 미상으로 표시했습니다. 실제 임차 부분과 사업장 소재가 확인되지 않은 상태이므로 개별 호실의 권리관계를 확정한 것은 아닙니다.

② 가격 검토 — 신건 394,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 같은 394,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 100%에서 매각이 진행될 예정입니다.

다만 학운공구상가의 동일 용도·유사 규모 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 394,000,000원이 실제 거래 가능한 가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 학운4일반산업단지 내 상점으로 조사된 점포이므로 주거용 시세를 대입한 가격 평가는 적절하지 않습니다.

회차별 매각가격 및 미배당 시나리오

현재 회차와 유찰을 가정한 매각가격은 다음과 같습니다. 유찰 시 최저매각가가 낮아지지만, 그만큼 채권자에게 배당되는 금액도 감소하고 미배당 규모는 증가합니다.

세 시나리오 모두 매수인 명시 인수액은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금도 0원입니다. 다만 이는 주어진 배당 가정에 따른 결과로, 향후 실제 유찰 여부나 매각가격을 예측한 것은 아닙니다.

중요한 점은 유찰에 따른 가격 인하가 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아니라는 것입니다. 315,200,000원이나 252,160,000원에서도 실제 상가 시세가 확인되지 않는다면 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 공동담보가 설정된 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채무액이나 해당 호실의 최종 배당액과 일치하지 않을 수 있습니다. 동일한 청구금액이 경매개시결정별로 반영된 합계에도 중복 계산 가능성이 있으므로, 총채권액과 미배당액은 참고용 추정치로 보아야 합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

매각가 394,000,000원에서 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 을구 1번 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 나머지 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다.

예상 배당 후 미배당 합계는 8,458,348,786원입니다. 그러나 이 금액은 채권최고액과 배당표상 청구금액을 기준으로 산출한 값이며, 매수인이 이 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 명세서에 기재된 인수권리는 해당사항 없음입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재한 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 북측 약 12미터 내외의 포장도로와 동측 약 25미터 내외의 포장도로에 접합니다. 산업단지 내 차량 접근 및 상업시설 이용 동선을 검토할 수 있는 입지입니다.
• 건물. 다동은 일반철골구조, 준불연판넬지붕의 1층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 조사되었습니다. 위생설비와 상·하수도 설비, 소화설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 해당 호실이 속한 다동 점포 구간은 감정평가상 상점이며 현황 공실로 조사되었습니다. 임대수익을 전제로 매입한다면 실제 임차 여부와 임대 가능한 조건을 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 정방형 평지로 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 3,469.7㎡이며, 이는 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다. 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 및 지원시설구역에 포함됩니다. 성장관리권역 및 가축사육제한구역에도 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있어 거래 및 이용 관련 요건을 확인해야 합니다.
• 공부·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 물건의 표시 용도와 감정평가상 실제 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 지원시설의 상점이므로 거래 수요는 해당 지역의 기업 활동, 상업시설 수요 및 실제 사용 가능성에 영향을 받을 수 있습니다. 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정확한 용도 확인. 도시형생활주택 표시와 감정평가상 상점 이용상태를 건축물대장·등기부·감정평가서로 대조하세요. 해당 점포에서 가능한 영업 및 사용 범위도 확인해야 합니다.
• 임차관계 확인. 신고된 9건이 모두 다동 105호와 관계되는지 확인해야 합니다. 호실별 임대차계약서, 사업자등록 소재지, 실제 점유 부분을 대조하세요.
• 보증금 미상 신고 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금과 월세는 확인되지 않았습니다. 실제 계약관계 및 점유 여부를 확인하기 전에는 명도 비용을 단정하지 마세요.
• 배당요구 확인. 권기현의 2024.07.10 배당요구 신고와 보증금 20,000,000원, 확정일자 및 우선변제 관련 자료를 확인하세요. 다른 신고인들의 배당요구 여부도 매각물건명세서와 사건기록으로 점검해야 합니다.
• 공실 여부 확인. 감정평가상 공실이라는 기재만으로 현재 공실이 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문을 통해 출입 가능 여부, 영업 상태, 시설물과 점유자를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 채권관계를 확인하여 배당 추정의 한계를 이해해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 김포시 압류는 후순위로 매각소멸 대상이지만, 별도 조세채권의 배당순위와 당해세 여부는 확인이 필요합니다.
• 가격 검증. 학운공구상가와 인근 산업단지의 유사 점포 거래가격, 현재 공실률, 임대료와 관리비를 조사하세요. 감정가 394,000,000원만으로 적정 입찰가를 산정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 394,000,000원과 1회·2회 유찰 가정가격 315,200,000원·252,160,000원을 비교하되, 시세 확인 없이 가격 인하 자체를 투자 수익으로 판단하지 마세요.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 점포 내부 설비 상태, 원상복구 필요성, 공실에 따른 추가 비용을 확인하세요.
• 규제 및 매각조건. 산업단지 지원시설구역의 입주·사용 조건과 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인하세요. 매각 대상의 정확한 범위와 대지권도 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 점유는 별개”

김포 학운공구상가 다동 105호는 등기상 말소관계가 비교적 명확한 경매물건입니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 이 부분만 보면 권리 승계의 부담은 낮습니다.

하지만 임차관계 신고 9건과 감정평가상 공실 조사 사이의 관계는 반드시 확인해야 합니다. 신고인의 실제 점유 호실이 불분명하고 일부 보증금도 미상이며, 해당 호실의 정확한 용도와 이용 가능 범위도 점검할 필요가 있습니다. 이는 등기상 인수채무와 별개로 입찰 후 명도와 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 394,000,000원이라는 신건 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 특히 산업단지 내 상업용 시설이라는 특성 때문에 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 가격이나 환금성을 평가하기 어렵습니다.

종합하면 권리 소멸 구조는 양호하지만, 점유관계·용도·가격 검증은 미완료입니다. 현재 평가에서는 명시 인수액 0원이라는 장점은 인정하되, 다수 임차 신고와 실거래 검증 부족을 반영해 보수적으로 접근해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 실제 점유상태와 시장에서 거래될 수 있는 가격입니다.