인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지 안에 있는 학운공구상가 나동 1층 106호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 소유권보존과 함께 중소기업은행 앞으로 근저당권이 설정되어 있습니다. 이후 윤병훈의 강제경매, 중소기업은행의 임의경매, 김포시의 압류까지 이어진 물건입니다.

등기부에 드러나는 금액은 상당합니다. 중소기업은행의 근저당권 채권최고액은 각각 4,368,000,000원과 3,360,000,000원입니다. 다만 모두 공동담보목록을 수반한 근저당권이므로 이 금액을 해당 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 배당에서 회수되지 못하는 채권과 낙찰자가 인수하는 채무는 구별해야 합니다.

이 사건에서 더 주의해야 할 부분은 등기부 밖의 점유관계입니다. 신고된 임차인·점유자가 9명에 이르고, 개인과 법인이 섞여 있습니다. 신고일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·점유 범위·사업자등록과 실제 영업 여부가 완전히 확인된 상태라고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2020.09.29 접수된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날짜에 접수된 을구 2번 근저당권은 그다음 순위이며, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

이후 2024.06.14 윤병훈의 강제경매개시결정, 2024.09.10 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.10.22 김포시 압류가 등기되었습니다. 이 권리들도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 김포시 압류와 관련된 당해세 등 실제 조세채권의 배당순위는 등기상 압류 순서만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인해야 합니다.

임차인·점유관계 — 9명의 신고 내역

현황조사에는 개인과 법인을 합쳐 9명의 임차인·점유자가 등장합니다. 보증금이 확인된 7명의 합계는 59,000,000원이며, 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금은 미상입니다. 확인된 월차임의 합계는 4,800,000원이나, 실제 수취 가능한 임대수익으로 확정된 금액은 아닙니다.

후순위 신고는 기재된 신고일이 2020.09.29 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 확정일자와 개별 점유 요건은 확인되지 않았으므로 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않아 별도 중복 합산하지 않았습니다.

배당요구가 확인된 임차인은 권기현입니다. 2024.07.10 배당요구를 했고 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,300,000원입니다. 그러나 확정일자 및 우선변제권 성립 여부는 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

다른 임차인·점유자의 배당요구 여부도 확정적으로 판단할 수 없습니다. 특히 보증금 미상인 전하영과 주식회사 대길홀딩스는 계약관계와 실제 점유 여부, 점유 부분을 확인할 필요가 있습니다.

② 가격·용도 분석 — 감정가 525,000,000원이 싼지는 아직 모른다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 525,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이며, 권리 인수액 0원이라는 판단을 전제로 한 실질취득 기준액도 525,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

그러나 가격 메리트를 평가하려면 동일하거나 유사한 상업용 호실의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인해야 합니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 감정가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 최저매각가를 저렴한 가격이나 적정 시세라고 표현할 근거도 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 가격을 기준으로 한 비교이며, 향후 실제 매각일정이나 낙찰가격을 확정하는 것은 아닙니다. 권리 인수액 0원은 현재 명세서와 권리분석을 전제로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용을 먼저 공제한 후 중소기업은행의 첫 번째 근저당권에 잔액이 배당됩니다. 매각대금만으로 첫 번째 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못하므로, 후순위 근저당권 및 경매신청 관련 채권에는 배당이 없는 것으로 계산되어 있습니다.

집행비용 7,650,000원은 추정액입니다. 배당표는 근저당권 채권최고액 등을 기준으로 한 기계적 예상이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 경매개시결정 항목의 청구액은 별개 독립채권으로 확정된 금액을 의미하지 않습니다.

회차별 배당 시나리오

윤병훈의 청구금액은 559,016,393원이지만, 제시된 예상배당에서는 해당 채권에 배당이 발생하지 않습니다. 선순위 중소기업은행 근저당권에 매각대금이 모두 충당되는 구조이기 때문입니다. 다만 실제 배당은 채권잔액과 공동담보관계, 세금 및 임차인의 법정 우선순위 등을 확인한 후 확정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 내에 있습니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다. 북측 약 12m, 동측 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 석재붙임 외벽, 페인팅 및 인테리어 마감, 강화유리창 구조이며 위생설비·상하수도·승강기·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에는 나동의 상점, 공실 및 사무실 등의 사용상태가 함께 기재되어 있습니다. 다만 그중 어느 상태가 정확히 106호에 해당하는지는 별도 대조가 필요합니다. 특정 호실을 공실 또는 임대 중인 상가로 단정해서는 안 됩니다.
• 토지. 토지는 대체로 정방형의 평지이며 판매시설·근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 실제 적용 여부와 거래 관련 요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,353,000원입니다. 이는 개별 상가 호실의 거래시세나 전유부분 가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 다만 물건분류와 감정상 이용상태 사이의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 공구상가의 수요는 상업·산업시설 이용자와 관련될 수 있습니다. 일반 주거용 부동산과 수요 기반이 다르므로, 상가 거래사례와 실제 임차수요에 따른 환금성 검증이 필요합니다. 현재 확인 가능한 거래가격만으로 매각 용이성을 평가할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 법정 용도 확인. 도시형생활주택이라는 물건분류와 감정평가상 상점 이용상태가 일치하지 않습니다. 건축물대장 전유부의 용도 및 해당 호실의 실제 현황을 확인해야 합니다.
• 점유자 9명 확인. 신고된 개인·법인이 실제 어느 호실을 점유하고 있는지, 106호와 직접 관련된 계약 및 사업장 신고가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·월차임·계약상대방·점유관계를 확인해야 합니다. 보증금이 미상이라는 이유만으로 인수형 임차인으로 단정하거나, 반대로 위험이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 임차인 신고일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 그러나 실제 인도일, 사업자등록 여부, 확정일자, 배당요구 및 상가임대차 관련 법정 요건은 원본으로 대조해야 합니다.
• 권기현 배당요구. 2024.07.10 접수된 배당요구를 확인하고, 보증금 20,000,000원에 대한 실제 배당순위 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에 공동담보목록 제2020-1698호, 제2020-1699호가 표시되어 있습니다. 해당 호실의 담보관계 및 실제 배당에 영향을 미치는 채권관계를 확인해야 합니다.
• 김포시 압류·세금. 압류의 원인인 조세채권과 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 소멸한다는 것과 조세채권의 우선배당 여부는 구별해야 합니다.
• 실거래 및 임대차 조사. 학운공구상가와 인근 유사 상가의 거래가격, 면적별 임대료, 공실 여부를 조사한 다음 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고 상가 집기·원상복구·인도 협의에 필요한 비용을 별도 산정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 공동담보목록과 매각조건 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다릅니다

이 사건은 등기부의 소멸 구조 자체는 비교적 분명한 물건입니다. 2020.09.29 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정, 압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 그것만으로 입찰하기 쉬운 물건이라고 보기는 어렵습니다. 신고된 임차인·점유자가 9명이고, 그중 2명의 보증금은 미상입니다. 신고일이 모두 후순위라는 사실은 긍정적이지만, 개별 계약의 대항요건과 실제 점유상태를 확인하기 전에는 명도 문제를 가볍게 볼 수 없습니다.

가격 측면의 불확실성도 큽니다. 신건 최저가인 525,000,000원이 상업용 호실의 최근 실거래가격과 비교하여 적정한지 확인되지 않았습니다. 더구나 도시형생활주택이라는 물건분류와 감정평가상 상점 이용상태가 서로 달라, 가격평가의 출발점인 용도부터 재검증해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 44점 — 입찰 전 확인사항이 많은 보류형 물건입니다. 인수권리 없음이라는 장점은 인정되지만, 다수의 점유 신고, 보증금 미상, 용도 불일치, 실거래가격 검증 부족을 고려하면 신건에서 적극적으로 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 근저당권 채무의 크기가 아니라, 실제 106호를 누가 점유하고 무엇으로 사용하며 얼마에 거래되는가입니다.