인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운공구상가 다동 1층 102호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 4,368,000,000원과 3,360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이들 근저당은 공동담보가 설정된 권리로, 기재된 채권최고액을 이 호실만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
2024년 6월 14일 윤병훈의 강제경매개시결정이 등기됐고, 2024년 9월 10일 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 이후 김포시의 압류가 추가됐습니다. 말소기준권리는 2020년 9월 29일 중소기업은행 근저당권으로, 이후 등기된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유자와 실제 이용상태의 확인 없이는 인도 부담까지 없다고 결론 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로8번길 76, 학운공구상가 다동 1층 102호 |
| 물건 표기 | 도시형생활주택 · 집합건물 |
| 감정 이용상태 | 다동 상점 · 현황 공실로 조사된 호실군 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사케이디엔 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.09.29 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 559,016,393원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 · 지구단위계획구역 · 일반산업단지 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 중소기업은행의 2020.09.29 근저당권입니다. 같은 날 추가 설정된 두 근저당권은 공동담보목록을 수반하며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그 이후 등기된 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 먼저 확인할 부분
현황조사 등에 나타난 이름이 확인되는 임차 명의는 9개이고, 별도로 ‘다동’이라는 미상 점유 표기 1건이 있습니다. 이름이 확인되는 명의들의 전입신고일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 이 기록들이 모두 해당 102호에 실제로 점유·임차 중이라는 뜻은 아니며, 각 명의와 해당 호실의 관계를 확인해야 합니다.
| 임차 명의 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전하영 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김기석 | 2023.09.18 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 권기현 | 2021.09.01 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 배당요구 |
| 주식회사 케이아이디씨 | 2024.02.13 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 학운9 알반산업단지개발(주) | 2021.02.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 주식회사 대길홀딩스 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 주식회사 케이로직 | 2021.07.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 주식회사 큰마당 | 2023.10.16 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김민규 | 2022.07.14 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 다동 (점유 표기) | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 확인 안 됨 |
이름이 확인되는 9개 명의는 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 임차인 수와 각 호실의 임대차 관계는 현장 및 계약관계 확인이 필요합니다. 우선변제권은 확정일자 등 판단자료가 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다.
③ 배당 분석 — 채권은 대부분 미배당
현재 최저매각가 373,000,000원에 매각되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 6,022,000원을 공제하면 중소기업은행의 선순위 근저당권에 366,978,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정 관련 항목에는 배당 가능액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,022,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 1번) | 4,368,000,000원 | 366,978,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 2번) | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤병훈 | 559,016,393원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 559,016,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
공동담보 근저당권의 채권최고액과 경매 관련 청구액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 같은 채권의 중복 집계 가능성, 공동담보 배당관계, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상 미배당액은 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 증가
현재는 0회 유찰 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 유찰 시나리오에서는 매각가가 내려가면서 채권자에게 배당할 수 있는 금액도 감소합니다. 반면 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 미상 점유자의 실제 대항력까지 확정한 결과는 아닙니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 373,000,000원 | 366,978,000원 | 8,479,054,786원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 298,400,000원 | 293,422,400원 | 8,552,610,386원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 238,720,000원 | 234,577,920원 | 8,611,454,866원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 산업단지 입지. 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 차량 접근. 해당 건물까지 차량 진입이 가능하고, 북측 약 12미터, 동측 약 25미터의 포장도로와 접합니다. 산업단지 내 상업시설 이용에 필요한 차량 접근성을 갖춘 입지입니다.
- 대중교통. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물 특성. 다동은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 1층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 조사됐습니다.
- 설비. 다동에는 위생설비, 상·하수도 설비, 소화설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지 및 규제. 대체로 정방형 평지이며 상업용 부지로 이용 중입니다. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,353,000원이며, 전체 토지면적은 3,469.7㎡입니다. 전체 부지 면적을 해당 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 산업단지 내 판매·근린생활시설은 일반 주거용 부동산과 수요층이 다를 수 있습니다. 감정상 다동에 공실로 조사된 호실군이 있어 실제 임차 수요와 매각 가능가격에 대한 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 실제 이용상태. 감정평가의 상점·공실 조사와 현재의 점유상태가 일치하는지 현장에서 확인하세요. 도시형생활주택이라는 용도 표기와 건축물대장상 적법한 용도를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘다동’으로 표시된 주거 점유 기록이 102호와 관련되는지, 전입일·보증금·실제 점유자를 확인하세요. 대항력 가능성이 해결되지 않은 채로 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
- 임차 명의별 호실 확인. 조사된 9개 명의가 실제 어느 호실을 사용하는지 구분하세요. 특히 보증금이 미상인 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차 관계도 확인이 필요합니다.
- 권기현 배당요구. 2024.07.10 배당요구의 대상 목적물과 확정일자, 실제 배당자격을 확인하세요.
- 공동담보 관계. 중소기업은행의 채권최고액 4,368,000,000원 및 3,360,000,000원은 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다. 다른 담보물의 처리 및 채권잔액에 따라 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 압류·조세 확인. 김포시 압류의 원인과 당해세 등 우선배당 가능 채권을 확인하세요. 등기상 압류가 소멸하더라도 실제 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세·임대수익 확인. 학운공구상가 및 인근 산업단지 내 유사 상점의 최근 실거래, 공실 수준, 임대료와 관리비를 확인한 후 입찰가격을 산정하세요.
- 관리비 및 인도비용. 공용부분 미납관리비, 점유자 퇴거·인도 절차, 원상복구와 용도 관련 비용이 발생할 가능성을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 공동담보목록을 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “권리 말소는 확인, 가격과 점유는 보류”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없는 구조입니다. 등기상 권리 정리 측면에서는 긍정적입니다.
그러나 등기상 권리와 실제 투자위험은 구분해야 합니다. 임차 명의 9개와 미상 점유 기록, 도시형생활주택 표기와 상점 이용상태의 차이, 그리고 객관적인 실거래 비교의 부재가 남아 있습니다. 선순위 근저당에 배당금이 집중되고 채권자의 미배당액이 크다는 사실도 매수인에게 저렴한 취득 기회가 보장된다는 뜻은 아닙니다.
현재 최저가 373,000,000원에 대해 적극적인 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 입찰을 검토한다면 먼저 해당 102호의 점유와 적법한 이용상태를 확정하고, 상업시설의 실거래 및 임대수익을 확인해야 합니다. 권리 말소 가능성은 긍정적이지만, 가격·용도·점유 리스크 때문에 종합 판단은 신중한 C등급입니다.
