인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지 내 학운공구상가, 나동 2층 205호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 144,000,000원으로 신건입니다. 소유자는 주식회사 케이디엔이며, 등기상 2020년 9월 29일 소유권보존과 동시에 중소기업은행의 근저당권 2건이 설정되어 있습니다.
권리의 기준은 같은 날 설정된 근저당권 중 접수번호 119212의 중소기업은행 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 2번 근저당권과 경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 조사되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시적 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
다만 이 사건은 권리보다 점유관계와 물건의 실제 사용현황을 먼저 확인해야 합니다. 현황조사상 임차관계 9건이 확인되지만 점유부분이 특정되지 않았고, 두 건은 보증금도 미상입니다. 여기에 도시형생활주택이라는 사건 분류와 감정평가서의 상점·사무실 이용현황 사이에 확인이 필요한 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로8번길 76, 나동 2층 205호 (학운공구상가) |
| 물건종류 / 호실 | 도시형생활주택(사건 분류) · 나동 2층 205호 |
| 감정평가 이용현황 | 단지 내 상점·공실·사무실 이용이 혼재하여 기재됨. 본건 205호의 개별 사용현황 대조 필요 |
| 소유자 | 주식회사 케이디엔 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 559,016,393원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 · 을구 1번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 4,368,000,000원 |
| 등기상 주요 권리 | 근저당권 2건 · 압류 1건 · 경매개시결정 2건 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020년 9월 29일 설정된 중소기업은행 1번 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 119213으로 설정된 2번 근저당권은 접수 순위상 후순위이며, 채권최고액은 3,360,000,000원입니다.
이후 2024년 6월 윤병훈의 강제경매개시결정, 2024년 9월 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025년 10월 김포시 압류가 등재됐습니다. 모두 기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 조사상 9건, 보증금 미상 2건
현황조사와 문건접수에서 총 9건의 임차관계가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020년 9월 29일 이후로 기재되어 있습니다. 다만 보증금 미상인 2건은 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능성을 미상으로 보수적으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전하영 | 2021.04.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 김기석 | 2023.09.18 | 3,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 권기현 | 2021.09.01 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2024.07.10 |
| 주식회사 케이아이디씨 | 2024.02.13 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 학운9 알반산업단지개발(주) | 2021.02.02 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 주식회사 대길홀딩스 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 주식회사 케이로직 | 2021.07.23 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 주식회사 큰마당 | 2023.10.16 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 김민규 | 2022.07.14 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
대항력 없음은 기준권리 이후 전입일에 따른 조사상 판단입니다. 보증금 미상인 전하영·주식회사 대길홀딩스는 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 표시했습니다. 우선변제권은 확정일자 확인이 필요합니다.
- 점유부분. 9건 모두 점유부분을 특정할 수 있는 내용이 확인되지 않습니다. 이들이 전부 본건 나동 2층 205호의 임차인인지, 다른 호실의 점유관계가 함께 조사된 것인지 현황조사서와 실제 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상. 전하영·주식회사 대길홀딩스는 보증금과 차임이 미상입니다. 계약서, 점유개시일, 사업자등록 및 확정일자 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 배당요구. 권기현은 2024.07.10 배당요구한 것으로 확인됩니다. 나머지 8건은 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정할 수 없습니다.
보증기관 대위·승계로 표시된 임차관계는 없습니다. 다만 임차인의 권리 인수와 별개로 실제 점유자가 여러 명일 경우 인도 협의, 계약관계 정리, 시설물 및 관리비 정산 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리보다 현장 점유 확인이 실무적으로 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.0% 추정) | - | 2,816,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 4,368,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 윤병훈 | 559,016,393원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 559,016,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 144,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 1순위 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 1순위 채권최고액에 크게 미달하므로 후순위 근저당권과 경매 신청채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.
채권액에는 근저당권 채권최고액과 경매 신청채권 청구액이 포함된 추정치가 사용되었습니다. 실제 원금·이자·배당요구 및 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 가격·입지·환금성 메모
가격 판단은 현재 보류해야 합니다. 본건은 감정가와 최저가가 모두 144,000,000원이지만, 동일 건물·동일 호실 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
입지 및 주변환경. 본건은 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 편의성을 보통으로 평가했습니다.
건물 및 설비. 나동은 일반철골구조·철근콘크리트지붕의 2층 건물로 기재되어 있습니다. 감정평가서상 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
토지이용 및 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 학운4 일반산업단지 및 지원시설구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 성장관리권역 등도 확인됩니다. 토지는 평지·정방형으로 평가되어 있고, 북측 중로와 동측 대로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 호실의 내부 상태, 공실 여부, 시설물 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이나 감정평가 이용현황은 상점·공실·사무실이 혼재합니다. 건축물대장·집합건축물대장·등기부와 실제 사용현황을 대조해 205호의 용도를 확정하세요.
- 9건의 점유부분 특정. 현황조사상 임차관계 9건이 본건 205호에 모두 해당하는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 점유관계가 포함되어 있는지도 반드시 대조하세요.
- 미상 보증금 2건. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약서, 보증금, 차임, 점유개시일 및 확정일자를 확인하세요. 대항력 가능·미상으로 표시한 부분은 원본 서류로 최종 판단해야 합니다.
- 우선변제 및 배당요구. 권기현의 배당요구일은 2024.07.10입니다. 나머지 임차관계의 배당요구 여부와 확정일자, 우선변제권 성립 여부를 매각물건명세서 및 문건접수 내역으로 확인하세요.
- 등기부 재확인. 중소기업은행 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 2번 근저당권과 김포시 압류, 두 건의 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 거래사례를 확인하고 실제 임대료, 공실률, 관리비 및 임대수요를 검토하세요. 실거래 비교 없이 감정가를 적정 매입가격으로 간주하면 안 됩니다.
- 현장 명도 및 관리상태. 점유자별 실제 사용공간과 인도 가능 여부, 공용부분 관리비, 시설물 상태를 확인하세요. 권리상 인수액이 0원이어도 현장 정리 비용과 시간은 별개입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 건축물대장을 직접 대조하고 매각기일 직전 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰해도 안전하다”는 다르다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 9월 29일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 실제 입찰 판단에는 세 가지 확인이 남습니다. 첫째, 현황조사상 임차관계 9건이 본건 205호에 어떻게 연결되는지입니다. 둘째, 보증금 미상 2건과 확정일자·우선변제 여부입니다. 셋째, 도시형생활주택이라는 사건 분류와 감정평가상 상점·사무실 이용현황의 차이입니다.
더구나 실거래 비교자료가 없어 감정가 1억 4,400만원의 적정성도 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮게 평가할 수 있지만, 점유·용도·가격 검증이 끝나기 전에는 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 권리는 확인, 점유는 대조, 가격은 검증 후 결정해야 하는 물건입니다.
