인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 위치한 학운공구상가 가동 1층 103호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020.09.29. 소유권보존등기와 중소기업은행의 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 중소기업은행 근저당권은 모두 2건으로, 채권최고액은 각각 4,368,000,000원과 3,360,000,000원입니다. 두 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있어 이 채권최고액 전체를 103호만의 독립적인 채무로 해석해서는 안 됩니다.

2024.06.14. 윤병훈의 강제경매개시결정, 2024.09.10. 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.10.22. 김포시 압류도 추가됐습니다. 이러한 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유관계와 부동산의 실제 이용상태입니다. 감정평가 내용에는 상점·공실·사무실 이용이 함께 나타나며, 임차인 조사에서는 개인과 법인이 다수 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2020.09.29. 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 이후의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 김포시 압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김포시 압류가 포함돼 있으므로 실제 배당에서는 당해세 등 우선순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 등기상 권리 소멸과 점유자의 실제 인도는 별개 문제입니다.

② 임차인·점유 분석 — 조사된 개인·법인 9건

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 임차인·점유자는 총 9건입니다. 모두 말소기준권리인 2020.09.29. 이후 전입했으며, 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 기록은 없어 중복 신고로 제외할 대상도 없습니다.

다만 각 조사 대상의 점유 부분이 특정되지 않았으므로, 이들이 전부 가동 103호를 실제 점유하고 있다고 단정할 수 없습니다. 임차인별 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 성립·순위는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 말소기준권리와 조사상 전입일을 비교한 결과입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 등 요건의 추가 확인이 필요하며, 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다. 조사 대상이 모두 해당 매각 호실의 현재 점유자라는 의미는 아닙니다.

매수인이 승계할 임차보증금은 현재 분석상 0원입니다. 그러나 인수액이 없다는 사실이 명도비용이나 점유 분쟁까지 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 여러 법인과 개인이 조사된 상가에서는 실제 사용 주체와 점유 범위를 확인하는 일이 중요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 311,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 311,000,000원입니다. 매수인이 인수하는 것으로 분석된 금액이 0원이므로, 현재 최저매각가 기준 실질취득금액도 311,000,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.

주변 유사 점포의 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 산업단지 내 상업용 부동산은 실제 임대수익, 공실 가능성, 이용 용도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 최저매각가를 사용했습니다. 실질취득 기준액은 매각가와 인수액만 합산한 것으로 기타 취득·보유·명도 비용은 제외합니다. 향후 회차가 실제 진행된다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)

매각가 311,000,000원에서 집행비용 5,154,000원을 공제한 305,846,000원이 중소기업은행의 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 근저당권과 경매채권에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자에게 귀속되는 잔여금도 없습니다.

위 배당표는 제시된 추정배당을 그대로 반영한 것입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

매각가격 변화에 따라 채권자가 회수하는 금액과 미배당액은 다음과 같이 달라집니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

선순위 담보채권의 규모가 매각가격을 크게 웃돌기 때문에, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두에서 후순위 채권자가 배당받을 여력이 없는 것으로 계산됩니다. 특히 강제경매 신청채권자에게 돌아가는 예상배당액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)

• 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 약 12m, 동측으로 약 25m의 포장도로와 접하며 토지는 대체로 정방형 평지입니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지이용계획상의 제한사항을 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 가동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 2층 건물이며, 위생·상하수도·승강기·소화설비 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정 당시 가동 일부 점포는 공실로 조사됐습니다. 해당 호실의 현재 임대 및 영업상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 전체 토지면적은 3,469.7㎡이며 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 수치로, 가동 103호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 지원시설 성격의 상업용 부동산으로, 매수 수요와 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다. 현재 실거래 비교자료가 없어 환금성이나 시장가치를 수치로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 도시형생활주택이라는 물건 표기와 상점으로 조사된 이용상태가 다른 이유를 확인하고, 가동 103호의 건축물대장상 정확한 용도를 대조하세요.
• 점유자 특정. 조사된 개인·법인 9건 중 실제 가동 103호와 관련된 임차인을 구분하고 임차 목적물·사용 부분·현재 점유 여부를 확인하세요.
• 보증금 미상 대상. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약 내용 및 점유관계를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 권기현의 2024.07.10. 배당요구 접수 내역과 다른 임차인의 확정일자·우선변제·최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호를 대조하고, 다른 담보물건 및 채권관계를 확인하세요.
• 압류·조세 확인. 김포시 압류와 관련된 조세채권의 성격 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실거래·임대수익 조사. 인근 유사 상가의 실제 거래가격과 임대료, 공실 기간 및 유지관리비를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
• 명도 계획. 등기상 인수권리가 없더라도 실제 점유자가 존재하면 인도·명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비 및 관리규약을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다. 중소기업은행 근저당권 이후 등기된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수금액도 0원입니다.

그러나 조사된 개인·법인 9건의 점유관계가 가동 103호에 어떻게 연결되는지 확인되지 않았고, 물건 용도 표기와 감정 이용상태에도 차이가 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 311,000,000원의 가격 메리트 역시 입증되지 않았습니다.

채권자 미배당액이 크다는 이유만으로 매수인이 그 금액을 떠안는 것은 아닙니다. 하지만 그렇다고 권리 소멸만 확인한 채 입찰할 수 있는 물건도 아닙니다. 상업용 부동산의 실질적인 가치는 현재 사용상태, 임대 가능성, 주변 매매가격을 함께 검토해야 합니다.

결론은 ‘권리 인수는 낮지만, 가격·용도·점유 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 가동 103호의 정확한 용도와 실제 점유자를 특정하고, 유사 상가 거래 및 임대수익을 확보한 이후에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.