인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운공구상가 가동 1층 111호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기가 이루어진 집합건물입니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 두 건의 근저당권이 설정됐고, 이후 윤병훈의 강제경매개시결정과 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 차례로 등기됐습니다.
여기서 중요한 사실은 근저당권의 거액 채권최고액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 최초 근저당권을 말소기준권리로 하여 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 건은 단순한 무점유 부동산으로 볼 수 없습니다. 임차 관련 신고가 다수 존재하고, 공부상 물건종류와 감정평가상의 이용상태도 서로 달라 실제 인도받을 공간과 사용 가능 용도를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로8번길 76, 가동 1층 111호 (학운공구상가) |
| 등기상 표시 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3513, 학운공구상가 제가동 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 표기 · 감정평가상 상점·사무실 이용 건물 |
| 소유자 | 주식회사케이디엔 (단독소유) |
| 감정가 | 295,000,000원 |
| 최저매각가 | 295,000,000원 (유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매개시 | 윤병훈 강제경매개시결정(2024.06.14) · 중소기업은행 임의경매개시결정(2024.09.10) |
| 청구금액 | 559,016,393원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 · 을구 1번 · 중소기업은행 근저당권 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 · 지구단위계획구역 · 일반산업단지 |
| 감정평가상 현황 | 근린생활시설·판매시설 관련 상점 및 사무실 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 중소기업은행 근저당
말소기준권리는 2020년 9월 29일 설정된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 같은 날 을구 2번에 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권도 추가 설정됐습니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다.
이후 2024년 윤병훈의 강제경매와 중소기업은행의 임의경매가 개시됐고, 2025년에는 김포시 압류가 등기됐습니다. 최초 근저당권 및 후순위 권리들은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 소유권보존등기는 기존 소유관계에 관한 사항으로, 경매 후 매수인이 소유권을 취득하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 9곳의 명의, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에서는 개인과 법인을 포함해 9곳의 임차·점유 관련 명의가 확인됩니다. 보증금이 확인된 곳은 7곳이며 합계 59,000,000원입니다. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금은 확인되지 않았습니다.
신고된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.09.29 이후입니다. 따라서 확인된 날짜만을 기준으로 하면 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 없습니다. 다만 전입신고 내역만으로 개별 상가의 실제 인도·사업자등록·점유 위치까지 확인된 것은 아닙니다.
| 임차 관련 명의 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전하영 | 2021.04.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기석 | 2023.09.18 | 3,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권기현 | 2021.09.01 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이아이디씨 | 2024.02.13 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 학운9 알반산업단지개발(주) | 2021.02.02 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대길홀딩스 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이로직 | 2021.07.23 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 큰마당 | 2023.10.16 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.07.14 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 배지는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 관련 요건 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻하며, 해당 신고는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
감정가 그대로 낙찰된다는 가정에서 집행비용 4,930,000원을 먼저 공제하고, 잔여 290,070,000원이 을구 1번 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 이후의 근저당권과 경매신청 관련 채권에는 배당액이 배정되지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,930,000원 |
| 1. 을구 1번 · 중소기업은행 근저당 | 4,368,000,000원 | 290,070,000원 |
| 2. 을구 2번 · 중소기업은행 근저당 | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 · 윤병훈 경매개시 | 559,016,393원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 · 중소기업은행 경매개시 | 559,016,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일 청구금액이 복수 경매개시 항목에 표시되어 있으므로 이를 각각 독립된 실제 채권으로 확정하거나 중복 채권액으로 단정해서는 안 됩니다. 공동담보에 따른 실제 채권잔액과 배당순위도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 판단은 별개
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 295,000,000원 | 290,070,000원 | 8,555,962,786원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 8,614,136,786원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 8,660,675,986원 | 0원 |
유찰에 따른 최저가 하락은 매각대금에서 배당받는 채권자에게는 불리하지만, 현재 확인된 명시 인수권리만을 기준으로 하면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 이는 실제 인도·점유 문제나 부대비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
더 중요한 점은 가격이 내려가는 것과 시세보다 저렴한 것은 서로 다르다는 사실입니다. 이 물건의 비교 가능한 최근 실거래와 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 295,000,000원은 물론이고, 유찰 가정가격 236,000,000원 또는 188,800,000원도 객관적인 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통의 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로 조건. 토지는 북측 약 12m 내외, 동측 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지 현황은 중로각지로 표시되어 있습니다.
- 토지 형상. 대체로 정방형 평지이며, 전체 토지면적은 3,469.7㎡입니다. 이는 해당 필지의 면적으로서 111호의 개별 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다. 개별 호실의 거래가격과 직접 동일시할 수는 없습니다.
- 용도 및 규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 일반산업단지와 지원시설구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 해당 거래에 대한 허가 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 건물 구조. 감정평가상 가동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 석재붙임 외벽 및 강화유리창 등의 구조가 기재되어 있습니다. 위생·상하수도·승강기·소화설비가 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 상점, 공실 및 사무실 이용상태가 혼재하는 것으로 조사됐습니다. 다만 각 기호와 대상 111호의 대응관계를 확인하지 않은 상태에서 111호가 공실이라고 판단할 수는 없습니다.
- 환금성. 산업단지 내 상업·지원시설 성격의 공간은 실제 사용 가능 용도와 임차 수요가 중요합니다. 현황상 공실로 조사된 구획도 있어 임대수요와 공실 위험을 확인할 필요가 있습니다. 거래사례가 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 호실 특정. 가동 1층 111호의 등기상 전유부분, 집합건축물대장, 건축물현황도, 감정평가 대상 기호가 일치하는지 확인하세요. 물건종류의 도시형생활주택 표시와 실제 상가 이용상태 차이를 우선 해소해야 합니다.
- 점유자 실사. 현황조사에 나타난 9곳 중 실제 111호에 대한 점유자 또는 임차인이 누구인지 확인하세요. 명의가 확인됐다는 이유만으로 전부를 동일 호실의 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
- 임대차계약 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·월세를 확인하고, 다른 명의의 계약서와 점유 부분, 사업자등록 등 상가임대차 관련 자료를 대조하세요.
- 권기현 배당요구 확인. 2024.07.10 배당요구 사실과 보증금 20,000,000원에 대한 확정일자 및 우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 구조. 중소기업은행 근저당권 두 건에 공동담보목록이 있으므로 다른 담보물의 범위, 실제 채권잔액, 배당관계를 확인하세요. 명목 채권최고액 합산을 실제 채무잔액으로 오해하지 않아야 합니다.
- 김포시 압류. 2025.10.22 등기된 김포시 압류는 후순위 소멸권리로 분석되지만, 관련 세금의 성격과 당해세 여부는 별도로 확인하세요.
- 실거래 검증. 동일 건물 및 유사 상업용 호실의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실률을 확인한 후 적정 입찰가를 산정하세요. 현재 최저가가 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
- 인도 및 관리비. 실제 점유자의 존재 여부, 명도 가능성, 공용부분 미납 관리비, 원상복구 필요 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 사용 가능 용도. 산업단지 지원시설구역의 이용 제한, 건축물대장상 용도, 필요 인허가 및 토지거래허가 적용 여부를 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 2026.11.17 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 직접 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 등기권리보다 현황과 가격의 불확실성이 크다
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
김포 학운공구상가 가동 111호는 등기상 권리관계와 실제 이용·점유관계를 분리해서 보아야 하는 물건입니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도의 명시 인수권리가 없다는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 실제 매수 과정에서 중요한 것은 무엇을 취득하며, 누가 점유하고 있고, 어떤 용도로 사용할 수 있는지입니다. 9곳의 임차 관련 명의와 용도 불일치, 확인되지 않은 실거래 가격을 고려하면 신건 최저가 295,000,000원이 적정하다고 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 현황 확인 우선입니다. 우선 가동 111호의 정확한 건축물 용도와 실제 점유자를 특정하고, 관련 임대차계약 및 최근 거래사례를 대조해야 합니다. 이후 실질취득비용과 사용·임대 가능성을 함께 검토하는 것이 적절합니다. 현재로서는 인수권리보다 현황 불확실성과 가격 검증 부족이 더 큰 판단 변수입니다.
