인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 위치한 학운공구상가 다동 1층 104호입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기와 함께 중소기업은행 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 각각 4,368,000,000원, 3,360,000,000원입니다. 모두 공동담보목록이 있는 담보권이므로 이 호실만의 실제 채무액과 채권최고액을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
이후 윤병훈의 강제경매개시결정과 중소기업은행의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐으며, 김포시의 압류도 추가됐습니다. 선순위 근저당권을 기준으로 관련 등기상 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 사건에서 더욱 주의할 점은 실제 점유자의 범위와 사업장·점유 형태, 건축물 용도 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3027 (강제경매) |
|---|---|
| 관련 법원 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로8번길 76, 다동 1층 104호 (학운공구상가) |
| 등기상 소재 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3513, 학운공구상가 제다동 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(사건 표시) / 감정평가상 상점(판매·근린생활시설 계열) |
| 건물 구조 | 다동 일반철골구조, 준불연판넬지붕, 지상 1층 건물 |
| 소유자 | 주식회사케이디엔 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 | 윤병훈 (강제경매) · 중소기업은행 (별도 임의경매개시결정) |
| 신청채권 청구액 | 559,016,393원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 중소기업은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매각물건명세서 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리 소멸
말소기준권리는 2020.09.29 설정된 중소기업은행 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권도 설정됐습니다. 두 담보권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 이후의 강제경매개시결정·임의경매개시결정·김포시 압류도 소멸 대상입니다. 따라서 채권최고액이 매각가보다 크다는 이유만으로 그 차액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 9명, 보증금 미상 2명
현황조사상 실제 임차인으로 분류된 대상은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 대상은 없어 임차인 수에서 제외할 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 각 임차인의 해당 104호와의 정확한 점유·임대차 대응 관계는 별도 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입·신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 전하영 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
| 김기석 | 2023.09.18 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음* 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
| 권기현 | 2021.09.01 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음* 우선변제 미확인 배당요구 2024.07.10 |
| 주식회사 케이아이디씨 | 2024.02.13 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음* 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
| 학운9 알반산업단지개발(주) | 2021.02.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음* 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
| 주식회사 대길홀딩스 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
| 주식회사 케이로직 | 2021.07.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음* 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
| 주식회사 큰마당 | 2023.10.16 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음* 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
| 김민규 | 2022.07.14 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음* 우선변제 미확인 배당요구 미확인 |
* 대항력 없음은 현황조사상 전입·신고일이 2020.09.29 말소기준권리보다 늦다는 기재에 따른 판단입니다. 확정일자, 사업자등록·점유개시 시점 및 해당 호실의 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 전하영·주식회사 대길홀딩스는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시했습니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건이 확인되지 않아 확정할 수 없습니다.
권기현은 2024.07.10 배당요구를 한 사실이 확인되지만, 그 자체로 우선변제권이 인정되거나 전액 배당된다는 의미는 아닙니다. 또한 보증금이 확인된 임차인의 보증금을 합산해 별도의 선순위 인수금으로 계산해서도 안 됩니다. 각 계약의 법적 효력과 실제 점유관계를 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,022,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 4,368,000,000원 | 366,978,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 윤병훈 | 559,016,393원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 중소기업은행 | 559,016,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가인 373,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 6,022,000원을 제외한 366,978,000원이 중소기업은행의 을구 1번 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다.
예상 채권총액은 8,846,032,786원, 채권자 예상배당 합계는 366,978,000원, 미배당 추정액은 8,479,054,786원입니다. 하지만 이는 공동담보 근저당권의 채권최고액과 경매 청구액을 반영한 계산상 수치입니다. 공동담보 관계 및 중복 청구 가능성을 고려하면 실제 미변제 채무 총액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 특히 세금·임차인 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 373,000,000원 | 366,978,000원 | 8,479,054,786원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 298,400,000원 | 293,422,400원 | 8,552,610,386원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 238,720,000원 | 234,577,920원 | 8,611,454,866원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하며, 전반적인 주변 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 동측 약 25m 폭의 포장도로에 접합니다. 산업단지 내 차량 접근 여건과 실제 점포 전면 접근성은 현장에서 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역에 포함됩니다. 대체로 정방형 평지이며 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 다동은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 단층 건물입니다. 석재붙임 외벽, 페인팅 및 인테리어 마감, 강화유리창 구조이며 위생·상하수도·소화설비 등이 기재되어 있습니다.
- 규제·공부. 공시지가 1,353,000원/㎡, 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있습니다. 용도 관련 표시는 집합건축물대장과 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 지원상가 성격의 물건으로 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 실거래 비교가격과 임대수익이 확인되지 않아 매각가격의 적정성 및 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건종류 확인. 사건상 도시형생활주택 표시와 감정상 상점 용도가 다릅니다. 집합건축물대장·등기부·감정평가서의 정확한 용도와 호실 표시를 대조해야 합니다.
- 임차인 9명 확인. 각 임차인의 계약 목적물과 다동 104호 점유 여부를 구분하고, 현황조사 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 계약내용·점유개시일·대항력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위. 권기현의 배당요구 사실과 실제 우선변제 가능 여부는 별개입니다. 다른 임차인들의 확정일자 및 소액임차인 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-1698호·제2020-1699호를 확인하고, 해당 104호에 대한 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
- 김포시 압류·체납. 김포시 압류의 원인과 당해세·기타 공과금 여부를 확인해야 합니다. 등기상 압류 소멸과 배당상 조세채권의 처리 문제는 구분해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 공실로 표시된 부분이 실제 공실인지, 영업 중인 사업장이나 제3자의 점유가 있는지 확인하고 필요한 명도 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 학운공구상가와 인근 산업단지 지원상가의 유사 호실 매매가격·임대료·공실 상태를 확인해야 합니다. 감정가 373,000,000원을 곧바로 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
- 관리비·사용 부담. 체납 관리비와 공용부분 부담, 관리단 운영상태, 상가 사용에 필요한 시설비 등을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 2026.11.17 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 투자 위험 소멸”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권과 후순위 경매·압류 등기는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 상당한 채권 미배당이 발생하더라도 이를 곧바로 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다.
그러나 권리 소멸이 곧바로 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 현황조사상 임차인 9명의 계약·점유 범위가 해당 호실과 정확히 연결되지 않았고, 보증금 미상 임차인도 남아 있습니다. 여기에 사건상 도시형생활주택이라는 표시와 감정상 상점 이용상태의 차이, 실거래 시세 부재까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 현재 결론은 권리상 소멸 구조는 긍정적이나, 점유·용도·가격 검증 전 입찰은 보류입니다. 신건 최저가 373,000,000원이 유리한 가격인지 판단하려면 먼저 실제 물건 용도와 임대차 관계를 확정하고, 동일 성격 상가의 매매·임대시장과 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 근저당 채권총액이 아니라 실제로 사용할 수 있는 상가를 얼마에 취득하느냐입니다.
