* 실질취득 추정액은 최저매각가와 배당 시뮬레이션상 인수액만 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않습니다. 인수액 0원은 실제 점유관계와 매각조건 확인을 전제로 한 추정치입니다.

인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운리 3513 소재 학운공구상가 나동 1층 107호입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 중소기업은행을 근저당권자로 하는 두 건의 근저당권이 설정되어 있습니다. 채권최고액은 각각 4,368,000,000원과 3,360,000,000원으로, 모두 공동담보목록이 연결되어 있습니다.

이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 차례로 등기되었습니다. 등기상 권리는 말소기준을 중심으로 정리할 수 있지만, 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 현황조사에 등장하는 다수의 임차인, 보증금 미상 점유자, 상업용 이용상태를 함께 확인해야 하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 두 건과 후순위 경매·압류

말소기준은 2020.09.29 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 역시 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록을 수반하므로, 채권최고액을 이 호실에만 대응하는 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

2024.06.14 윤병훈의 강제경매개시결정(2024타경3027), 2024.09.10 중소기업은행의 임의경매개시결정(2024타경49597), 2025.10.22 김포시 압류는 모두 말소기준 이후의 등기입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리가 명시되어 있지 않으므로 등기상 후순위 권리의 매각 소멸 구조는 비교적 명확합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 보증금 미상 2명

현황조사에 확인되는 실제 임차인은 9명이며, 보증금이 확인되는 7명의 금액 합계는 59,000,000원입니다. 전하영과 주식회사 대길홀딩스는 보증금이 확인되지 않아 전체 임대보증금 합계는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복 신고자는 없습니다.

대항력 표시는 2020.09.29 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 중심으로 판단한 것입니다. 모든 임차인의 확정일자는 확인되지 않았으며, 실제 점유·사업자등록·임대차계약 내용에 따라 법률상 판단이 달라질 수 있습니다. '선순위 대항력 없음'은 말소기준권리에 우선하는 대항력이 없다는 의미입니다.

현재 확인되는 임차인 중 권기현은 2024.07.10 배당요구를 한 것으로 나타납니다. 다만 확정일자 및 우선변제권 성립 여부는 확인되지 않습니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 확정적으로 판단할 수 없습니다. 임차보증금 반환채무의 인수 여부와 실제 명도 부담은 각각 구분해 검토해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 525,000,000원이 시세인지는 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 525,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 그러나 이 금액이 실제 상가 거래시장에 비해 높은지 낮은지를 판단할 비교 실거래가격은 확인되지 않습니다.

특히 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 상점이므로, 주거용 부동산과 상업용 부동산 중 어느 시장의 거래사례를 적용해야 하는지부터 정리해야 합니다. 실제 용도와 점유 상태를 확정하지 않은 채 가격이 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 매각가와 미배당액은 경매 시뮬레이션에 따른 가정입니다. 미배당액은 채권자 측의 배당 부족분을 나타내며, 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 공동담보 채권최고액 및 경매개시결정 관련 청구액이 반영된 기계적 계산이므로 실제 확정 채무액과는 차이가 있을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 매각대금 525,000,000원 중 집행비용 7,650,000원을 제외한 517,350,000원이 중소기업은행 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 나머지 채권자들의 예상배당 및 소유자 잔여금은 0원입니다.

계산상 채권총액은 8,846,032,786원, 채권자 배당총액은 517,350,000원, 미배당액은 8,328,682,786원입니다. 다만 이는 공동담보 근저당의 채권최고액과 경매개시결정 관련 청구액을 반영한 추정으로, 실제 채권액과 배당순위가 확정된 결과는 아닙니다. 특히 경매개시결정별 청구액의 중복 반영 가능성과 공동담보 배당관계를 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 동측 약 25m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 정방형 평지이며, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
• 지역지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 학운4 일반산업단지와 지원시설구역에 포함됩니다. 토지이용 현황에는 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있어 관련 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,353,000원/㎡, 토지면적 3,469.7㎡로 표시됩니다. 이는 해당 건물 부지의 토지 현황이며 개별 107호의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건물. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 조사되었습니다.
• 시설. 나동에는 위생설비, 상·하수도설비, 승강기설비, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 건축 및 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되었습니다. 다만 실제 용도와 임차인 점유구역은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상업시설 특성상 이용업종, 공실 여부, 임대수요와 매수층에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 실제 거래사례가 확인되지 않아 환금성이나 적정가격을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 107호의 법적 용도부터 확인. 사건에 표시된 도시형생활주택과 감정평가상 상점 이용상태가 다릅니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 감정평가 대상목록 및 현장을 대조해야 합니다.
• 임차인 9명의 점유 호실 특정. 현황조사상 각 임차인의 점유 부분이 확인되지 않습니다. 실제 107호를 점유하는 사람이 누구인지, 다른 호실 임차인이 함께 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 2명 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·확정일자·임대차계약·점유관계를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다.
• 상가 임대차 보호요건 확인. 각 임차인의 사업자등록, 실제 인도, 확정일자, 권리 성립시점 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 주택 임대차와 상가 임대차의 보호요건을 혼동해서는 안 됩니다.
• 권기현의 배당요구 검토. 2024.07.10 접수된 배당요구의 내용과 배당요건, 임대차 대상 부분을 원본 문건으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 목록 확인. 중소기업은행 근저당권 두 건은 각각 공동담보목록과 연결되어 있습니다. 실제 담보 범위와 채권 잔액, 다른 담보물의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 경매 사건 및 배당관계 확인. 윤병훈의 강제경매와 중소기업은행의 임의경매가 등기되어 있습니다. 현재 매각절차와 채권자별 배당청구 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 525,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 알 수 없습니다. 학운공구상가 및 인근 산업단지 유사 상점의 실제 거래가격, 임대료, 공실률을 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 현장 점유 상태, 기존 계약 종료 여부, 공용부분 관리비 체납과 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 공동담보목록과 경매기록을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 = 모든 위험 해소”는 아니다

김포 학운공구상가 나동 107호는 등기상 말소기준이 명확합니다. 중소기업은행의 근저당권 두 건과 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원으로 나타나는 이유입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현황조사상 임차인 9명, 보증금 미상 2명, 각 임차인의 점유 부분 미특정, 도시형생활주택 표기와 실제 상점 이용상태의 차이가 동시에 존재합니다. 실제 임차관계가 어느 호실에 연결되는지부터 확정해야 하며, 감정가 525,000,000원의 시세 적정성도 아직 판단할 수 없습니다.

따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계·용도·가격은 확인 전 보류”입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 입찰 전 실제 점유자와 법적 용도를 확정하고, 해당 용도의 실거래가격을 검증하는 것이 우선입니다.