인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 다동 1층 108호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020.09.29 중소기업은행을 근저당권자로 하는 2개의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 이어진 구조입니다.

첫 번째 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원, 두 번째 근저당권은 3,360,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 연결되어 있으므로 이 금액을 해당 108호만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 중요한 점은 두 근저당권이 모두 매각으로 소멸하도록 분류되어 있다는 것입니다. 다만 권리상 소멸과 점유자 인도, 가격 적정성은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 중소기업은행 근저당

말소기준권리는 2020.09.29 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 2024년의 강제경매 및 임의경매 개시결정, 2025년 김포시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 신고자 9명, 실제 점유 범위가 관건

현황조사에는 개인 및 법인을 포함해 9명의 임차 신고자가 나타납니다. 보증금이 확인된 신고자는 7명이고, 전하영·주식회사 대길홀딩스는 보증금이 미상입니다. 모든 신고일이 말소기준권리인 2020.09.29보다 늦어, 신고일 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 개별 신고자가 실제로 본건 108호의 어느 부분을 점유하는지도 확정되지 않았습니다. 따라서 아래의 9명을 모두 현재 점유 중인 확정 임차인으로 단정할 수 없으며, 실제 점유자·임대차 목적물·선행 권원 및 보증금의 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 확인된 전입·신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않았으며, 보증금·확정일자가 미상인 신고자의 실제 점유 및 선행 권원 가능성은 별도 확인 대상입니다. 우선변제권 또는 최우선변제권은 신고일만으로 확정할 수 없습니다. 법인 신고자의 주택·상가 임차인 해당 여부도 별도 판단이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 신건 394,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 394,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 다만 본건과 비교할 수 있는 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 가격이 시장가보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 감정평가상 상점으로 이용되는 학운공구상가 물건인 만큼, 일반 공동주택의 매매가격만으로 가치를 판단하면 적절하지 않습니다. 법적 용도, 실제 사용상태, 임대수익, 공실 위험 및 동일 상권 거래사례를 함께 검토해야 합니다.

1회·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각가격을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 및 청구금액을 적용한 배당 모형의 결과로, 공동담보와 중복계상 가능성이 있는 금액을 포함합니다. 실제 채무잔액이나 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)

매각가 394,000,000원을 가정하면 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 첫 번째 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 나머지 근저당권과 경매 신청채권자에게는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.

이 배당표는 채권최고액을 기준으로 하는 단순 추정이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·조세채권·임차인의 최우선변제권 등은 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다. 특히 경매개시결정별로 동일한 청구금액이 기재되어 있어 단순 합산 시 채권 중복계상 가능성이 있습니다. 따라서 산출된 총 미배당액을 실제 확정 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 본건이 속한 다동은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 1층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창입니다.
• 설비. 다동에는 위생설비와 상·하수도설비, 소화설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 대체로 정방형 평지이며 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 북측은 약 12m, 동측은 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역· 성장관리권역에 해당합니다. 관련 제한 및 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,353,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 해당 호실의 거래가격을 직접 나타내는 지표가 아닙니다.
• 이용상태. 감정평가상 다동의 기호 24~30은 상점으로 이용되는 것으로 기재되어 있으나 현황은 공실로 조사되어 있습니다. 본건의 실제 점유 상태는 임차 신고 내역과 대조해야 합니다.
• 건축물 검토. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사건상 도시형생활주택과 감정평가상 상점이라는 용도 차이는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 지원시설의 상점 성격을 고려하면, 개별 호실의 임차수요·공실률·업종 적합성·임대수익에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교 근거가 없어 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 용도 일치 여부. 도시형생활주택이라는 사건상 표시와 감정평가상 상점이라는 이용상태를 건축물대장·등기부·감정평가서로 대조합니다. 합법적인 사용 가능 범위와 업종 제한을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 조사. 현황조사에 기재된 9명의 신고자 중 누가 실제 본건 108호를 점유하고 있는지, 각 임대차의 목적물과 범위를 확인합니다.
• 보증금 미상 신고자. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·확정일자·계약기간·점유 범위를 확인합니다. 대항력은 신고일뿐 아니라 실제 권원과 법적 요건까지 검토해야 합니다.
• 권기현 배당요구. 2024.07.10 배당요구 접수 사실과 실제 우선변제권 성립 여부, 배당 가능성을 확인합니다.
• 상가 임대차 관련 권리. 사업자등록·점유·확정일자·보증금과 상가건물임대차보호법 적용 가능성, 소액임차인 최우선변제 요건을 검토합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호와 실제 채권잔액을 확인합니다.
• 세금 및 공과금. 김포시 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인합니다.
• 시세 검증. 학운공구상가 및 주변 유사 상점의 최근 실거래, 임대료, 공실 상태를 확인한 뒤 입찰가 상한을 산정합니다. 감정가 394,000,000원이 적정하다는 가정으로 입찰해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 315,200,000원과 252,160,000원은 각각 1회·2회 유찰 시의 가정 가격입니다. 실제 시세 확인 없이 이 구간을 저가 매수 기회로 단정하지 않습니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 서류를 직접 확인합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 투자판단은 보류”

이 사건의 장점은 등기상 권리소멸 구조가 비교적 명확하다는 것입니다. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 등기상 권리들이 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서와 예상배당에서도 별도 인수권리가 확인되지 않습니다.

그렇지만 현황조사상 임차 신고자가 9명이고, 보증금 미상 신고자도 2명입니다. 감정평가상 공실로 기재된 부분과 임차 신고 내역의 관계, 현재 점유 여부 및 선행 권원을 확인해야 합니다. 또한 사건상 도시형생활주택과 감정평가상 상점이라는 용도 표시 차이도 해결해야 합니다.

가장 큰 가격상 제약은 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않았다는 점입니다. 최저가 394,000,000원은 감정가와 같지만 이것만으로 싸거나 비싸다고 평가할 수 없습니다. 유찰되어 가격이 낮아지더라도 적정 매입가 판단에는 별도의 시장 검증이 필요합니다.

결론은 권리소멸 구조는 긍정적, 점유·용도·시세 검증은 미완료입니다. 신고자들의 실제 점유 관계를 정리하고, 합법적 사용 용도와 비교 거래가격을 확인하기 전에는 공격적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 매수인 인수액 0원이라는 사실과 안전한 투자라는 판단은 같지 않습니다.