인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 위치한 학운공구상가 가동 1층 102호입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행 명의로 채권최고액 4,368,000,000원과 3,360,000,000원의 근저당권이 각각 설정되었습니다. 두 근저당권은 공동담보가 설정된 권리로, 표시된 채권최고액 전체를 이 호실에만 귀속되는 채무로 해석해서는 안 됩니다.

이후 윤병훈이 2024년 6월 14일 강제경매개시결정을 받았고, 중소기업은행도 2024년 9월 10일 별도 임의경매개시결정을 받았습니다. 2025년에는 김포시의 압류까지 추가되었습니다. 다만 이들 후순위 권리와 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 채권액이 크다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 중소기업은행 근저당

말소기준은 2020년 9월 29일 설정된 중소기업은행 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정, 임의경매개시결정 및 김포시 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

근저당권 2건의 채권최고액은 각각 4,368,000,000원과 3,360,000,000원입니다. 두 권리에는 별도의 공동담보목록이 있으며, 최저매각가 311,000,000원과 비교해 채권최고액이 매우 큽니다. 배당재원이 부족하더라도 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채무가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 본 호실 귀속 여부가 핵심

현황조사에는 개인과 법인을 포함하여 실제 임차인으로 분류된 9명이 확인됩니다. 보증기관 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 대상은 없습니다. 다만 이들 각각의 임차 부분이 구분되어 있지 않으므로 9명 모두가 가동 102호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 본건은 여러 호실로 구성된 공구상가이므로 개별 점유자가 실제 어느 호실을 점유하는지 대조해야 합니다.

임차인 9명은 현황조사에 기재된 개인·법인의 수입니다. 각 임차인의 102호 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 표시된 대항력 판단은 선순위 근저당권과 전입일 비교를 중심으로 한 것으로, 실제 점유·사업자등록·임대차 내용에 관한 최종 법률 판단을 대신하지 않습니다.

9명 모두의 전입일은 말소기준인 2020년 9월 29일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일만으로는 근저당권보다 앞서는 선순위 대항력을 인정할 근거가 없습니다. 다만 전하영과 주식회사 대길홀딩스는 보증금과 확정일자가 모두 미상이며, 실제 임차 부분과 점유관계도 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 추가 확인 대상에 둡니다. 이는 두 임차인에게 선순위 대항력이 확인되었다는 의미는 아닙니다.

보증금이 확인된 나머지 7명의 신고 금액 합계는 59,000,000원입니다. 이는 전체 현황조사 대상의 단순 합계로서, 본 호실의 임대차보증금이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 권기현의 배당요구만 2024년 7월 10일자로 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 311,000,000원의 적정성은 미확정

현재 감정가와 최저매각가는 모두 311,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이며, 명세서상 인수액 0원을 전제로 하면 최저가 낙찰 시 예상 실질취득금액도 311,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

다만 유사 호실의 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 현 시세보다 높은지 낮은지 단정할 수 없으며, 311,000,000원을 할인된 가격 또는 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다. 산업단지 내 상가의 가치는 실제 사용 가능 용도, 임차수요, 공실 상태, 위치와 면적에 따라 달라질 수 있으므로 같은 용도·규모의 최근 거래와 임대수익률 확인이 필요합니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정치이며 실제 매각 일정이나 유찰을 확정하는 수치가 아닙니다. 미배당 추정액은 표상 청구·채권최고액을 합산한 계산 결과로, 공동담보 및 동일 채권 관련 중복계상 가능성이 있습니다. 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)

신건 최저가 311,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 5,154,000원, 중소기업은행 을구 1번 근저당권에 305,846,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권 및 경매개시결정 관련 표상 채권에는 배당이 발생하지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

이 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 공동담보의 실제 채권잔액, 중복 청구 여부, 우선배당 세금, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있으며, 채권자별 미배당액이 곧 매수인 부담액은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내부에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하는 산업단지형 상권으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 가동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 구성됩니다.
• 설비. 가동에는 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 12미터, 동측 약 25미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 산업단지 내 차량 접근을 고려한 입지입니다.
• 토지. 토지는 대체로 정방형 평지이며 판매시설과 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 3,469.7㎡, 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지에 관한 정보로, 대상 호실의 개별 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지이용 규제를 고려해 해당 호실의 적법한 업종과 용도를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 현장 이용상태와 건축물대장상 법적 용도는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 산업단지형 상업시설은 주거용 물건과 수요 구조가 다릅니다. 가동을 포함한 일부 상점에서 공실이 확인되어 임차수요와 수익성 점검이 중요합니다. 해당 102호의 개별 공실 여부는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본 호실 점유자 특정. 현황조사상 임차인 9명의 점유 부분을 가동 102호와 대조하고, 실제 출입·사용 현황을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 전하영 및 주식회사 대길홀딩스의 임대차보증금, 확정일자, 사업자등록·전입 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 우선변제 및 배당요구. 권기현의 배당요구일은 2024.07.10입니다. 나머지 임차인들의 배당요구·최우선변제 가능성과 해당 호실 귀속 여부를 명세서 및 임대차서류와 대조해야 합니다.
• 용도 검증. 도시형생활주택으로 표시된 물건종류와 감정평가상 상점 이용상태가 서로 다릅니다. 건축물대장, 집합건축물 현황 및 실제 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 311,000,000원의 감정가가 적정한지 같은 산업단지 내 유사 상가의 최근 실거래, 매물가격, 임대수익률과 비교해야 합니다.
• 공실 및 임대수요. 감정평가상 공실로 파악된 상점이 존재합니다. 해당 호실의 공실 여부, 임대료 수준 및 예상 공실 기간을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호를 확인하여 담보 범위와 실제 채권관계를 파악해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 김포시의 압류는 매각으로 소멸할 예정이나 당해세 등 배당에 우선하는 조세채권의 존재와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 비용과 점유자 인도에 필요한 시간·비용을 점검해야 합니다.
• 입찰 전 서류 재확인. 2026.11.17 매각기일에 앞서 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하고 매각 진행 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 확인할 것은 많다”

김포 학운공구상가 가동 102호는 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 물건입니다. 명세서상 인수권리가 없으며, 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 공동담보 근저당권이 설정되어 있다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다.

반면 투자 판단에서는 세 가지 문제가 남습니다. 첫째, 조사상 임차인 9명과 본 호실의 관계가 명확하지 않습니다. 둘째, 물건종류는 도시형생활주택으로 표시되지만 감정평가상 상점 이용이 확인되어 법적 용도를 대조해야 합니다. 셋째, 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 신건 최저가 311,000,000원의 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.

따라서 이 사건은 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 점유·용도·가격의 불확실성이 남아 있는 조건부 검토 물건입니다. 현 단계에서의 판단은 권리상 인수는 낮음, 입찰 적정성은 보류입니다. 실제 임대차 및 이용상태를 확인하고 시세·수익성을 검증한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.