인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운공구상가 나동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 감정평가의 이용상태에는 상점과 사무실 등이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트와 동일한 방식으로 가격과 임대차를 판단해서는 안 됩니다.

등기부를 보면 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,368,000,000원과 3,360,000,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권들은 공동담보로 설정된 권리이며, 기재된 채권최고액을 곧바로 이 호실만의 실제 채무로 해석할 수는 없습니다.

이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 차례로 등기되었습니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 권리들이라는 점에서는 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 특히 여러 임차 관련자가 조사된 만큼, 해당 202호를 실제로 누가 사용하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기업은행 근저당이 말소기준

을구 1번 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원이고, 을구 2번 근저당권은 3,360,000,000원입니다. 두 권리 모두 중소기업은행 명의이며, 각각 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호가 기재되어 있습니다.

이 금액들은 개별 매각물건에 배분된 확정 채무액이 아니라 근저당권의 채권최고액입니다. 따라서 두 채권최고액을 단순 합산해 해당 202호의 실제 채무라고 단정해서는 안 됩니다. 공동담보의 다른 목적물, 실제 피담보채무 잔액, 배당 순위와 배당요구 현황을 별도로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 신고된 9명의 실제 점유관계가 관건

현황조사에는 임차 관련자 9명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 9명 모두 말소기준권리 설정일인 2020년 9월 29일보다 늦은 신고일이 확인됩니다.

따라서 기재된 신고일을 기준으로 판단하면 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 확인되지 않습니다. 다만 조사된 사람들이 모두 이 202호를 각각 점유한다는 뜻은 아니므로, 호실별 임대차 목적물과 실제 점유자를 대조해야 합니다.

대항력 표시는 2020.09.29 말소기준권리와 각 신고일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자 등이 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 보증기관 승계 신고는 없으며, 조사된 9명이 모두 해당 202호의 점유자인지는 별도 확인이 필요합니다.

매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 이는 등기상 권리와 현재 확인된 임차관계를 전제로 한 추정입니다. 인수액 0원이라는 판단이 점유자 인도나 명도 비용까지 0원임을 뜻하지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 144,000,000원이 적정한가

이 물건은 현재 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 144,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래금액 또는 시세 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 반대로 감정가가 시장가격보다 반드시 높다고 단정할 수도 없습니다.

감정평가에 따르면 학운공구상가는 학운4일반산업단지 내에 있으며, 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재합니다. 나동은 일반철골구조의 2층 건물이고, 감정평가 대상 중 나동의 일부는 상점으로 등재되어 있으면서 실제로 사무실 등으로 이용되는 것으로 조사되었습니다.

이러한 특성상 가격을 검토할 때는 동일 건물 또는 주변 산업단지 지원시설의 유사 호실 거래, 실제 임대료 수준, 공실 가능성, 관리비와 유지비 부담을 함께 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 채권자 배당재원으로 계산됩니다. 제시된 배당 순서에서는 이 금액 전부가 중소기업은행의 을구 1번 근저당권에 배당됩니다.

채권최고액과 기재된 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 공동담보의 피담보채무, 채권신고, 배당요구 및 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수액은 0원 추정

회차가 내려갈수록 매각대금과 채권자 배당액이 감소하고, 미배당 채권액은 증가하는 구조입니다. 다만 현재 확인된 권리분석상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다.

중요한 점은 채권자의 미배당 증가와 매수인의 채무인수가 동일한 개념이 아니라는 것입니다. 말소되는 근저당권 등은 배당을 전액 받지 못하더라도 그 미배당 채권액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감 등이며, 강화유리창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 나동에는 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상의 상점 중 다수가 공실로 조사되었으며, 나동 일부는 상점으로 등재되어 있으나 현황상 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 이 202호의 정확한 실제 이용상태는 개별 확인이 필요합니다.
• 토지. 대체로 정방형의 평지이며, 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 12m 내외, 동측 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 학운4 일반산업단지 및 지원시설구역에 포함됩니다. 성장관리권역에도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다. 토지면적은 3,469.7㎡로 기재되어 있으며, 이를 해당 호실의 전유면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 산업단지 내 상업·지원시설이라는 특성상 주변 사업체의 영업수요와 임대수요가 중요합니다. 감정평가 대상에 공실이 다수 확인된 점을 감안하면, 매각 시 수요와 실제 임대 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 202호 개별 점유 확인. 현황조사에 기재된 임차 관련자 9명 중 실제로 나동 2층 202호를 점유하거나 사용하는 사람이 누구인지 확인하세요. 다른 호실의 임차관계가 혼재되어 있는지도 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 2명 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약, 보증금, 차임, 점유 목적물 및 실제 사용 여부를 확인하세요.
• 배당요구 및 우선변제 확인. 권기현의 배당요구 사실과 각 임차 관련자의 확정일자, 실제 임대차 및 소액임차인 해당 여부 등을 원본 서류와 대조하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호를 확인하고, 실제 피담보채무와 배당관계를 검토하세요.
• 경매 사건 관계 확인. 강제경매 2024타경3027과 임의경매 2024타경49597의 진행 관계 및 채권신고·배당요구 내역을 확인하세요.
• 김포시 압류 확인. 압류에 관계된 세금의 종류와 법정기일, 배당 우선순위 및 체납 사항을 확인하세요.
• 용도 및 실제 이용상태 확인. 도시형생활주택이라는 사건상 표기와 상점·사무실로 나타나는 감정평가상 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 업종을 확인하세요.
• 공실과 임대수요 확인. 같은 건물과 인근 학운4일반산업단지 지원시설의 공실 현황, 임대차 조건 및 실제 거래사례를 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유자의 실제 사용 상태, 인도 및 명도에 필요한 비용과 일정을 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. 매각기일 전 최종 명세서와 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 문건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 매수”는 다르다

이 물건의 가장 분명한 장점은 말소기준권리가 명확하고, 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2020년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권, 경매개시결정 및 압류가 소멸하는 구조이므로, 등기상 권리의 선후관계는 비교적 명료합니다.

그러나 이를 곧바로 안전한 투자 물건이라는 결론으로 연결할 수는 없습니다. 현황조사상 임차 관련자 9명이 기재되어 있고, 그중 2명은 보증금이 확인되지 않습니다. 더구나 해당 202호의 실제 점유자와 이용상태는 개별적으로 검증해야 합니다.

가격 측면에서도 현재 최저매각가 144,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 저렴한지 판단할 수 없으며, 감정평가상 공실이 다수 존재하는 산업단지 내 상가·사무실 성격도 환금성 검토에 반영해야 합니다.

결론적으로 권리의 말소 구조는 긍정적이지만, 임차관계와 가격 검증이 완료되지 않은 상태에서는 신건 입찰을 신중하게 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 유찰 여부가 아니라 실제 사용 가능한 공간인지, 누가 점유하고 있는지, 그리고 144,000,000원에 취득할 경제적 가치가 있는지를 확인하는 것입니다.