인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 가동 1층 112호에 대한 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기와 함께 중소기업은행을 근저당권자로 하는 담보권이 설정되었습니다. 이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 순서대로 등장합니다.

등기상의 권리 순서는 비교적 명확합니다. 2020.09.29 접수된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤따르는 근저당권과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리의 소멸과 현장 점유의 해소는 다릅니다. 특히 이 물건은 사건의 용도 표기가 도시형생활주택인 반면, 감정평가상 이용상태는 상점·사무실 등으로 나타나므로 실제 호실의 건축물 용도와 이용상태를 먼저 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준은 2020년 9월 29일 접수번호 119212의 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 초과합니다. 같은 날 접수번호 119213으로 설정된 중소기업은행의 두 번째 근저당권도 채권최고액이 3,360,000,000원입니다.

이 두 근저당권에는 각각 공동담보목록 제2020-1698호, 제2020-1699호가 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액을 해당 112호만의 실제 채무액이나 매수인이 부담할 금액으로 해석하면 안 됩니다. 공동담보에 포함된 부동산과 실제 피담보채무의 범위, 배당관계는 별도 확인 대상입니다.

후순위 권리로는 2024년 6월 14일 윤병훈의 강제경매개시결정, 2024년 9월 10일 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025년 10월 22일 김포시의 압류가 있습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 9명, 점유 확인이 핵심

현황조사에는 임차인 9명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 없으므로, 실제 임차인으로 분류된 인원은 9명입니다. 다만 이 인원 모두가 가동 112호를 직접 점유한다고 확정할 수는 없습니다. 해당 호실별 임차 범위와 점유관계를 대조해야 합니다.

9명의 전입 또는 사업장 등록 관련 신고일은 모두 2020.09.29 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사된 일자 기준으로는 모두 후순위이며, 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 분류되지 않습니다. 그러나 확정일자와 일부 보증금이 확인되지 않았으므로 우선변제의 구체적인 순위와 최우선변제 가능성까지 단정할 수는 없습니다.

대항력 판단은 확인된 신고일이 말소기준권리보다 늦다는 점을 기준으로 합니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·임차목적물 등 추가 확인이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.

보증금이 확인된 임차인은 7명이고, 확인된 보증금의 단순합계는 59,000,000원입니다. 나머지 전하영과 주식회사 대길홀딩스는 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 합계는 조사된 임차인들의 보증금을 산술적으로 더한 것이며, 112호에 귀속되는 전체 보증금이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

③ 시세·가격 판단 — 감정가 295,000,000원의 검증

이번 물건의 감정가는 295,000,000원이고, 현재 신건 최저매각가격도 동일합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리가 없어, 제시된 인수액 기준으로 계산한 실질취득 역시 295,000,000원입니다. 취득세와 기타 부대비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 이 금액이 인근에서 실제 거래되는 동일·유사 상가의 가격과 비교해 유리한지입니다. 현재 확인된 자료만으로는 비교 가능한 최근 실거래가격, 최근 12개월 평균가격, 최신 거래가격 및 가격 추세를 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.

유찰 회차는 제시된 시나리오이며 확정된 매각 일정이나 실제 낙찰가격이 아닙니다. 실질취득은 각 회차의 최저가에 명시 인수액을 합한 값으로, 세금·명도비·기타 취득 부대비용은 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

현재 최저매각가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액 대부분이 중소기업은행의 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이후 권리자에게 돌아갈 배당액은 예상표상 0원으로 나타납니다.

근저당 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 강제경매와 임의경매의 청구금액이 각각 반영되어 있어 합계가 실제 확정채무를 의미하지 않습니다. 공동담보, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

예상 집행비용은 4,930,000원이고, 을구 1번 중소기업은행 근저당권에 290,070,000원이 배당됩니다. 합계 295,000,000원으로 매각대금이 소진되어 후순위 근저당권과 경매채권자에게는 배당액이 남지 않습니다.

예상배당표상 채권액 합계는 8,846,032,786원, 채권자 예상배당 합계는 290,070,000원, 미배당액은 8,555,962,786원입니다. 다만 이 수치는 공동담보 채권최고액과 경매 청구금액을 포함한 계산 결과이므로, 실제 미회수 확정채무나 해당 호실만의 채무 규모로 해석해서는 안 됩니다. 무엇보다 미배당액 8,555,962,786원이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 안에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 25미터의 포장도로와 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 건물. 가동은 일반철골구조·철근콘크리트지붕의 2층 건물이며, 외벽 석재붙임 마감, 강화유리창, 위생·상하수도·승강기·소화설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 상점·사무실 등의 이용과 일부 공실이 확인됩니다. 사건상 도시형생활주택 용도 표기와 실제 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지. 준공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역으로, 토지는 대체로 정방형 평지이며 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 지원시설구역 및 성장관리권역 등에 해당하고, 토지거래계약허가구역 포함 표기도 있습니다. 해당 집합건물 거래에 대한 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료상 1,353,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래가격을 대체하는 지표는 아닙니다.
• 물건 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 해당 호실의 점유 및 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상가·사무실 성격의 자산이므로 입점 기업과 영업 수요, 공실 기간, 임대료 및 매매 거래량의 영향을 받을 수 있습니다. 실거래와 임대수익 검증 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 112호의 정확한 용도. 도시형생활주택으로 표시된 사건 용도와 감정평가상 상점 이용상태를 건축물대장, 감정평가서, 매각목록을 통해 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 특정. 현황조사에 기재된 임차인 9명 중 누가 가동 112호를 점유하거나 사용하고 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실 임차인을 해당 호실의 점유자로 단정해서는 안 됩니다.
• 보증금 미상 임차인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약 및 보증금, 목적물 범위, 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 임차인별 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 권기현의 2024.07.10 배당요구와 실제 우선변제 순위를 대조해야 합니다.
• 공동담보 관계. 중소기업은행 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호와 실제 피담보채무를 확인해야 합니다.
• 압류 및 세금. 김포시 압류의 원인과 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류 소멸과 실제 배당의 우선순위는 별개입니다.
• 실거래 시세. 학운공구상가 및 주변 유사 상가의 최근 거래가격과 실제 계약 사례를 검토하고, 감정가 295,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 임대수익 및 공실. 해당 호실의 현재 임대차계약, 실제 월세 수입, 공실 여부, 관리비와 유지비를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 상가 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 매수인에게 승계될 수 있는 비용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 산업단지 지원시설구역의 업종 제한 및 토지거래계약허가구역의 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0”

이 사건의 가장 확실한 강점은 말소기준권리가 명확하고 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 것입니다. 중소기업은행의 선순위 근저당권 이후에 설정된 권리들은 매각으로 정리되는 구조이고, 현재 최저가를 기준으로 한 명시 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 소멸하는 물건과 투자하기 좋은 물건은 다릅니다. 현황조사에는 임차인 9명이 기재되어 있고, 이들의 실제 호실별 점유 관계가 명확하지 않습니다. 감정평가상 상점·사무실 등으로 이용되는 산업단지 내 건물이지만 사건의 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있어 용도 확인도 필요합니다.

특히 현재 최저가 295,000,000원이 실제 상가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같고 유찰도 없는 신건인 만큼, 감정가격 자체를 시장에서 검증하기 전에 가격 프리미엄을 부여할 이유는 없습니다. 이후 유찰되어 최저가가 내려가더라도 실거래와 임대수익에 비추어 적정가격인지 다시 판단해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·용도·가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 당장 낙찰가만 보고 접근하기보다는 112호의 실제 사용 상태, 임차인 귀속, 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.