인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지 안에 위치한 학운공구상가 나동 2층 207호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔으로, 2020년 9월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 4,368,000,000원 및 3,360,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있어, 거액의 채권최고액을 이 호실만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.

이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 순차적으로 등기되었습니다. 말소기준보다 뒤에 발생한 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차인·점유자의 실제 명도 가능성은 별개이므로, 현황조사에 나타난 점유관계를 따로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 후순위 소멸

핵심은 2020.09.29 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 강제경매·임의경매 개시결정과 김포시 압류 역시 등기상 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 이 물건의 핵심 확인사항

현황조사에는 전하영, 김기석, 권기현 등을 포함한 9명의 개인·법인 관련 정보가 기재되어 있습니다. 이와 별도로 매각물건명세서에는 ‘나동’이라는 점유 정보가 표시되어 있습니다. 다만 이들이 모두 나동 207호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 정보가 해당 호실에 직접 대응하는지 확인이 필요합니다.

전입일이 확인된 개인·법인은 모두 2020.09.29 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 있으며, 제공된 권리분석상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 점유, 주택 또는 상가 임대차의 적용 여부, 사업자등록과 점유 개시일 등은 별도로 대조해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 표시했습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 분류된 대상은 없습니다.

명세서상 인수권리는 없고 예상배당에서도 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유 정보가 있는 만큼, 인수액 0원은 현재 자료를 바탕으로 한 추정으로 보아야 합니다. 개별 점유자의 권리가 새로 확인된다면 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 자동 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제, 공동담보의 실제 채권잔액과 다른 물건의 배당·변제 상황은 반영되지 않았습니다. 경매개시결정별로 기재된 청구금액의 중복 여부도 확인이 필요합니다. 법원의 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

최저가 144,000,000원에 매각된다면 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 을구 1번 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 배분되는 금액은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액이 줄고, 미배당액은 증가하는 구조입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 현재 확인된 명세서와 권리관계를 전제로 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 안에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북측으로 약 12m 내외, 동측으로 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 정방형 평지이며, 중로각지로 조사되었습니다.
• 지역·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 학운4 일반산업단지, 지원시설구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있어 실제 취득·이용에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 전체 토지면적은 3,469.7㎡입니다. 공시지가는 1㎡당 1,353,000원으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 2층 건물입니다. 석재붙임 외벽, 페인팅 및 인테리어 마감 내벽, 강화유리창 등이 조사되었습니다. 위생설비·상하수도·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 학운공구상가의 일부 호실은 상점으로 이용 중이고, 여러 호실은 공실로 조사되었습니다. 나동 일부는 상점으로 등재되어 있으나 사무실 등으로 이용 중입니다. 207호의 정확한 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 1번 중소기업은행 근저당권의 접수일 2020.09.29와 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호를 확인하고 실제 피담보채권 잔액과 다른 공동담보물건의 경매 진행 상황을 파악하세요.
• 207호 점유자 확인. 현황조사상 기재된 개인·법인이 본건 207호와 관련 있는지 확인하고, 실제 점유자에게 임대차계약서 및 점유 시작 시점에 관한 자료를 확인하세요.
• 미상 점유 확인. ‘나동’으로 표시된 점유자의 실제 신원, 전입·사업자등록 여부, 보증금, 점유 범위 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
• 권기현 배당요구 확인. 2024.07.10 배당요구의 대상 호실과 관련 계약, 확정일자 및 우선변제 가능성을 확인하세요.
• 용도 확인. 도시형생활주택으로 표시된 사건상 용도와 감정평가상 상점·사무실 이용상태를 건축물대장 및 현장 조사로 대조하세요.
• 시세 확인. 학운공구상가 나동의 유사 호실 매매사례, 실제 임대차 사례, 공실 기간 등을 확인한 후 적정 입찰가를 산정하세요.
• 체납관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 가능성이 있는 금액을 확인하세요.
• 조세·압류 확인. 김포시 압류와 관련된 체납세액 및 배당 우선순위를 확인하세요. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 금액이 반영되어 있지 않습니다.
• 명도비용 확인. 점유자의 실제 존재와 퇴거 협의 가능성을 확인하고 인도명령 또는 명도소송이 필요한 경우의 기간·비용을 고려하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 관련 법원의 공고를 다시 확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리 소멸은 명확, 점유·가격은 보류

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0”

김포 학운공구상가 나동 207호의 가장 큰 장점은 말소기준권리와 후순위 등기권리의 소멸관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리가 기재되어 있지 않습니다.

그렇지만 등기상 깨끗하다는 이유만으로 입찰하기에는 확인할 사항이 많습니다. 실제 임차인의 범위가 불분명하고, ‘나동’으로 표시된 점유자는 대항력 여부가 미상입니다. 도시형생활주택이라는 사건상 용도와 상점·사무실 등으로 조사된 건물 이용상태의 관계도 확인해야 합니다.

더구나 감정가 144,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 비교 거래자료가 확인되지 않았습니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 해당 가격이 적정하다는 보장은 없습니다.

따라서 현재의 결론은 “등기상 권리 소멸은 긍정적이나, 점유·용도·시세 확인 전 입찰은 보류”입니다. 예상 인수액 0원을 최종 확정하기 위해서는 207호의 실제 점유관계 및 미상 점유자의 권리 확인이 선행되어야 합니다. 이후 같은 건물의 실제 매매·임대 사례를 기준으로 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.