인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운공구상가 나동 1층 105호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,368,000,000원과 3,360,000,000원의 근저당권이 각각 설정되었습니다. 두 근저당권에는 공동담보목록이 붙어 있습니다.

이후 윤병훈 채권자의 강제경매가 2024년 6월 14일 개시됐고, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정이 같은 해 9월 10일 등기됐습니다. 2025년 10월에는 김포시 압류가 추가됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦은 권리로, 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

중요한 것은 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도가 서로 다른 문제라는 점입니다. 현황조사에 기재된 임차·점유 관련 명의가 다수 존재하고, 개별 보증금과 점유 범위도 모두 명확하게 확정된 상태는 아닙니다. 따라서 명세서상 인수권리가 없다는 이유만으로 명도까지 간단한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 경매·압류

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 중소기업은행의 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 3,360,000,000원입니다.

두 근저당권 모두 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 김포시 압류 역시 소멸 대상입니다. 따라서 등기상 매수인에게 그대로 존속하는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 9명, 후순위 전입이지만 점유 확인 필수

현황조사에는 개인과 법인을 합쳐 임차·점유 관련 명의 9명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 분류된 명의는 없으므로, 신고상 실제 임차인 9명으로 구분합니다. 다만 이 명의 전부가 매각 대상인 나동 105호를 각각 독립적으로 점유하고 있다는 의미는 아닙니다. 호실별 임대차 목적물과 실제 점유관계는 따로 확인해야 합니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.09.29 이후입니다. 따라서 전입일을 기준으로 보면 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 보증금이 미상인 점유자에 대해서는 점유·임대차의 실체와 선행 요건을 확인하기 전까지 권리 미확정 가능성을 별도로 관리해야 합니다.

대항력 없음은 기재된 전입일이 말소기준일보다 늦다는 판단입니다. 보증금 미상 명의의 '가능·미상' 표시는 선순위 대항력 인정이 아니라 점유·임대차 실체에 대한 추가 검토 필요성을 뜻합니다. 우선변제는 확정일자 및 적용 법률상 요건 확인이 필요합니다.

종합하면, 매수인 인수액은 명세서와 배당 모형상 0원입니다. 그러나 이것은 임차인 9명의 보증금이 모두 확인돼 배당되거나, 점유자가 모두 자진 퇴거한다는 의미가 아닙니다. 후순위 임차인의 최우선변제 가능성, 상가임대차 관련 요건, 점유 개시 시점, 실제 임대차 목적물을 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 525,000,000원, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 525,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 명세서에 표시된 인수권리를 0원으로 놓으면 최저가에 낙찰되는 경우의 실질취득 기준액 역시 525,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도 및 기타 부대비용은 별도입니다.

다만 주변의 최근 12개월 거래나 최신 동일 용도 거래가격으로 검증된 비교 기준이 없어, 525,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 산업단지 내 상점·사무실 이용 건물이라는 특성까지 감안하면 단순한 주거용 부동산 시세를 대입하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정이며 실제 진행 결과가 아닙니다. 실질취득 기준액은 명시 인수액 0원 가정으로 계산한 금액으로, 취득세·명도비용·미확인 권리관계에 따른 지출은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)

현재 신건 가격으로 매각된다고 가정하면, 배당 모형에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 나머지가 중소기업은행의 첫 번째 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권과 경매신청 채권에는 배당액이 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액과 경매신청 청구금액을 이용한 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보 채권 및 경매신청 청구금액이 중복 반영될 수 있으므로 실제 채무 잔액이나 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물 형태. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 기재돼 있습니다.
• 시설. 위생설비·상하수도설비·승강기설비·소화설비 등이 갖춰진 것으로 평가돼 있습니다.
• 실제 이용. 감정평가에서는 나동 일부를 상점으로 이용하며 현황 공실인 공간이 있고, 다른 일부는 상점으로 등재돼 있으나 사무실 등으로 이용한다고 설명합니다. 해당 105호의 실제 점유·공실 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 정방형의 평지이며, 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다. 전체 토지면적은 3,469.7㎡, 공시지가는 1,353,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 대상 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 동측 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등의 규제를 받습니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표기도 있어 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 물건종류와 실제 이용상태의 구분은 추가 대조가 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상업·업무용 공간은 업종 수요, 실제 임대수익, 공실 여부에 따라 매수자 범위가 달라질 수 있습니다. 일반 주거용 아파트의 거래가격이나 환금성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2020.09.29 을구 1번 중소기업은행 근저당권과 을구 2번 근저당권의 접수 순서, 공동담보목록 제2020-1698호·제2020-1699호 및 말소 범위를 확인하세요.
• 임차인 9명과 목적물 관계 확인. 현황조사의 각 명의가 실제로 나동 105호를 점유하는지, 다른 호실 또는 다른 사업장에 관한 신고인지 구분해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약, 점유 개시 시점, 보증금·확정일자, 사업자등록 관련 자료를 확인하세요.
• 우선변제·최우선변제 검토. 권기현의 배당요구일은 2024.07.10입니다. 다른 임차인의 배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 가능성도 확인해 실제 배당과 인도 문제를 구분하세요.
• 상가임대차 관련 권리 확인. 감정상 상점·사무실 이용 상태이므로 주택임대차와 상가건물임대차 중 실제 적용될 법률 및 각 임차인의 권리 성립 요건을 따로 검토해야 합니다.
• 용도 불일치 해소. 도시형생활주택이라는 물건종류 표기와 감정평가상 상점·사무실 이용상태가 일치하는지, 건축물대장 및 현장 조사를 통해 확인하세요.
• 실거래·임대수익 확인. 감정가 525,000,000원이 적정한지 동일 용도 건물의 최근 거래, 실질 임대수익, 공실 및 관리비 부담을 비교한 후 입찰가 상한을 정하세요.
• 김포시 압류와 세금 확인. 2025.10.22 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 당해세의 배당순위와 실제 배당액에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 명도·관리비 점검. 현장 점유자, 사용 중인 사업체, 관리비 체납액, 공용부분 관리비 승계 가능성 및 인도 협의 비용을 확인하세요.
• 매각조건 최종 확인. 2026.11.17 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 점유·가격 위험 0”

이 사건에서 가장 먼저 확인되는 긍정적 요소는 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없다는 점입니다. 중소기업은행의 근저당권 2건, 경매개시결정 2건과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 큰 미배당액이 낙찰자의 채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다.

반면 실제 투자 판단에서는 임차·점유 신고 9명, 보증금 미상 2명, 도시형생활주택 표기와 상점·사무실 이용상태의 차이를 가볍게 볼 수 없습니다. 명세서상 인수액은 0원이지만, 미확인 점유권리와 명도에 필요한 비용까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 최저가인 525,000,000원은 감정가의 100%이고, 이 금액이 주변 최근 실거래보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그것만으로 시장가격 대비 할인 매수라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 구조 확인 가능, 점유·용도·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 근저당권의 채권최고액이 얼마나 큰지가 아니라, 실제로 무엇을 어떤 점유 상태로 인수하며, 그 목적물에 얼마를 지불하는 것이 적정한가에 있습니다.