인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지 내 학운공구상가 다동 1층 106호입니다. 감정가는 394,000,000원, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기와 함께 중소기업은행을 근저당권자로 하는 2건의 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 사건의 가장 큰 특징은 등기상 채권 규모가 매각대금에 비해 매우 크다는 점입니다. 중소기업은행의 근저당권 채권최고액은 각각 4,368,000,000원과 3,360,000,000원이며, 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 따라서 해당 채권최고액 전체를 106호 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 예상배당에서는 첫 번째 근저당권에 매각대금 대부분이 배정되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.

다만 채권자의 미배당금이 곧 낙찰자의 인수금이 되는 것은 아닙니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 실제 판단의 초점은 등기상 채무 총액보다 임차인 점유, 매각 대상 호실, 건축물 용도 및 적정 입찰가격에 맞춰야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 2건 모두 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 동일 날짜의 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그 뒤로 강제경매개시결정, 별도의 임의경매개시결정 및 김포시 압류가 등기됐으며 이들 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 신고 9명, 보증금 미상 2명

현황조사에 기재된 임차 관련 대상은 9명(개인·법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고 대상은 없으므로, 조사상 임차인 9명으로 구분됩니다. 그러나 실제 106호에 해당하는 임차인 및 점유자가 누구인지는 추가 확인이 필요합니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020년 9월 29일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 보면 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류하고, 실제 점유 개시·사업자등록 등 관계 자료를 대조해야 합니다.

전입일 기준 선후관계와 임차 관련 기재를 정리한 것입니다. 확정일자 및 우선변제권은 별도로 확인되지 않았으며, 해당 호실에 실제로 귀속되는 임차관계도 확인이 필요합니다. 법인 임차인의 대항력은 실제 상가 점유와 사업자등록 등 관련 요건을 함께 검토해야 합니다.

현재 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 금액은 매각물건명세서상 인수권리 없음과 기재된 권리관계를 전제로 한 것이며, 임차인 9명의 보증금 합계가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 인수액 0원이라는 수치가 점유자 명도·임대차 조사까지 불필요하다는 의미도 아닙니다.

③ 시세·입찰가격 — 비교 실거래가 확인 전 가격 판단 보류

현재 최저매각가는 394,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가나 거래 추세가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

특히 학운4일반산업단지의 상점형 부동산은 단순히 감정가 할인율만으로 투자성을 결정하기 어렵습니다. 실제 영업 가능 용도, 임대수요, 공실 상태 및 주변 유사 상가의 거래가격을 함께 확인해야 합니다.

* 실질취득가는 각 회차 최저매각가에 분석상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다. 1회·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 향후 매각가격이나 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)

매각가를 394,000,000원으로 가정하면 추정 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 첫 번째 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 두 번째 근저당권과 경매개시결정 관련 채권에는 배당되지 않는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원으로 추정됩니다.

제시된 시나리오상 채권총액은 8,846,032,786원, 배당가능 채권액은 387,684,000원, 미배당액은 8,458,348,786원입니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액과 경매개시 관련 청구액이 반영된 계산이므로 이를 이 호실의 확정 실채무나 최종 배당액으로 간주해서는 안 됩니다. 동일 청구금액이 서로 다른 항목에 반영된 부분도 실제 채권관계와 대조해야 합니다.

당해세·임차인 최우선변제 및 실제 공동담보 채권관계는 반영되지 않은 추정배당입니다. 김포시 압류와 임차인 관련 우선배당에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리와 구분해야 하며, 이 예상 미배당액이 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

모든 시나리오에서 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액 559,016,393원에 대한 추정 배당도 각 시나리오에서 0원으로 나타납니다. 다만 공동담보의 실제 피담보채권·배당순위·조세채권 등에 따라 최종 배당결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건축 구조. 다동은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 1층 건물로, 외벽 석재붙임, 내벽 페인팅·인테리어 마감, 강화유리창 등이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 다동의 상점 호실들은 감정평가 당시 공실로 기재됐습니다. 해당 설명의 106호 적용 여부와 현재 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 약 12미터, 동측 약 25미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대체로 정방형 평지이고 판매시설·근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 지목은 대, 토지면적은 3,469.7㎡이며 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
• 지역·지구. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 및 지원시설구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 사건 용도와 실제 이용상태가 다르게 표시된 점은 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상점형 부동산은 주변 사업체 수요와 실제 이용 가능 업종에 영향을 받을 수 있습니다. 직접 비교 실거래가가 확인되지 않아 매각 소요기간과 적정 매매가격은 판단을 유보합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건상 도시형생활주택과 감정평가상 상점이라는 표시를 건축물대장·집합건축물대장 및 등기 원본으로 대조하세요. 실제 용도와 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 임차인 9명 호실 대조. 임차 관련 기재 대상이 실제 106호의 점유자인지 구분하고, 전입·사업자등록 및 임대차계약서 등을 확인하세요.
• 보증금 미상 2명. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인하고 대항력 가능성을 검토하세요.
• 배당요구 확인. 권기현의 2024.07.10 배당요구와 보증금 20,000,000원 관련 우선변제 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호, 실제 피담보채권 및 관련 경매 진행상태를 대조하세요.
• 김포시 압류 확인. 2025.10.22 등기된 압류의 조세채권 내역과 배당상 우선순위를 점검하세요.
• 입찰가격 산정. 동일 산업단지 내 유사 호실 실거래·매물가격·임대료·공실 기간 등을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납과 실제 점유자, 인도 협의 및 명도 비용을 조사하세요.
• 토지이용 규제. 준공업지역·지원시설구역·토지거래허가 관련 제한이 거래와 사용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 안전한 낙찰은 다르다”

김포 학운공구상가 다동 106호는 등기상 권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2020년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 미배당액이 8,458,348,786원으로 크더라도, 이것이 곧 낙찰자의 인수채무를 의미하지는 않습니다.

그러나 임차 관련 대상 9명, 보증금 미상 2명, 사건 분류와 감정평가상 용도의 차이는 가볍게 넘길 수 없습니다. 실제 106호에 귀속되는 점유·임대차 관계를 정확히 가려내는 작업이 필요합니다. 특히 임차인 권리의 불확실성은 등기상 인수 0원이라는 판단과 별개로 명도 및 추가 조사 부담을 발생시킬 수 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 394,000,000원이 적정한지 판단할 직접 비교 시세가 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 315,200,000원 또는 252,160,000원으로 내려가는 가정만으로 저가 매수라고 평가할 수는 없습니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 인수권리가 없다는 점은 긍정적이나, 실제 임차관계와 용도·공실 여부, 시장가격을 확인하기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 보기 어렵습니다. 권리 소멸은 긍정적, 임차·용도 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 세 가지를 구분하는 것이 이번 경매의 핵심입니다.