인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 나동 2층 201호에 대한 경매입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 상점과 사무실 등이 혼재하는 형태로 이용되고 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트의 가격·임대수요·명도 구조를 그대로 적용하기 어렵습니다.
등기부의 출발점은 2020년 9월 29일입니다. 소유자 주식회사케이디엔의 소유권보존등기와 함께 중소기업은행의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 순서대로 등장합니다.
이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 점유자를 쉽게 인도받을 수 있다는 사실은 다릅니다. 현황조사상 9명의 임차 신고가 존재한다는 점이 실무적으로 가장 중요한 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로8번길 76, 나동 2층 201호 (학운공구상가) |
| 등기상 소재 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3513 학운공구상가 제나동 |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정 이용 현황 | 상점·공실·사무실 등 혼재. 해당 호실의 정확한 이용상태 별도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 나동 · 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사케이디엔 (단독소유) |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 234,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 청구금액 | 559,016,393원 |
| 최초 경매개시 | 2024.06.14 · 윤병훈 강제경매개시결정 |
| 추가 경매개시 | 2024.09.10 · 중소기업은행 임의경매개시결정 (2024타경49597) |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 · 중소기업은행 근저당권 (을구 1번) |
| 매수인 인수액 | 0원 (제시된 배당·권리분석 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 2건과 경매개시결정
말소기준은 2020.09.29 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 설정된 을구 2번 근저당권, 이후 경매개시결정과 김포시 압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
| 등기권리 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당권 | 중소기업은행 | 4,368,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 근저당권 | 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 2번 강제경매 | 윤병훈 | — | 소멸 |
| 갑구 3번 임의경매 | 중소기업은행 | — | 소멸 |
| 갑구 4번 압류 | 김포시 | — | 소멸 |
② 임차인 분석 — 9명 모두 말소기준 이후 신고
현황조사에는 개인과 법인을 포함하여 실제 임차인으로 집계된 9명이 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 포함되어 있지 않습니다. 모든 신고일은 말소기준권리인 2020.09.29보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리판정에서는 9명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다.
다만 신고된 임차인들의 구체적인 사용 부분이 특정되지 않았습니다. 이들이 모두 매각대상인 나동 201호를 직접 점유하는 것으로 확정할 수는 없습니다. 본건 호실과 각 임차인의 실제 점유 범위를 확인하는 작업이 필요합니다.
| 임차인 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 전하영 | 2021.04.27 | 보증금 미상 월세 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
| 김기석 | 2023.09.18 | 3,000,000원 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
| 권기현 | 2021.09.01 | 20,000,000원 1,300,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 신청 확인 2024.07.10 |
| 주식회사 케이아이디씨 | 2024.02.13 | 1,000,000원 100,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
| 학운9 알반산업단지개발(주) | 2021.02.02 | 10,000,000원 1,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
| 주식회사 대길홀딩스 | 2022.04.22 | 보증금 미상 월세 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
| 주식회사 케이로직 | 2021.07.23 | 5,000,000원 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
| 주식회사 큰마당 | 2023.10.16 | 10,000,000원 700,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
| 김민규 | 2022.07.14 | 10,000,000원 700,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인되지 않음 |
현황조사 및 문건접수 기준. 확정일자와 개별 점유 부분은 확인되지 않았으며, 대항력 없음 판정은 제시된 신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제권과 최우선변제 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
후순위 신고에 따라 대항력이 없는 것으로 분류되더라도, 실제 점유자가 존재하면 인도명령·명도 협의 및 점유 이전 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 명세서상 인수액 0원과 명도 비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
③ 시세·가격 판단 — 신건 234,000,000원의 적정성
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 234,000,000원입니다. 아직 유찰이 없으므로 신건 가격에서 출발합니다.
그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 용도·유사 면적 실거래 가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 주변 시세 대비 얼마나 낮은지, 또는 높은지를 수치로 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,076,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 4,368,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 윤병훈 | 559,016,393원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 중소기업은행 | 559,016,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당표입니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당관계, 세금, 최우선변제 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 경매개시결정 관련 청구액의 기재가 실제 독립된 채권액에 각각 대응하는지도 확인해야 합니다.
미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 이 분석에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 234,000,000원 | 8,616,108,786원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 187,200,000원 | 8,662,253,586원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,760,000원 | 8,699,169,426원 | 0원 |
이 시뮬레이션에서는 매각가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 전 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이는 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조와 다릅니다.
다만 유찰되면 가격이 내려간다는 사실만으로 매수가 유리해지는 것은 아닙니다. 본건의 시장가격과 환금성을 확인하지 못한 상태이므로, 187,200,000원 또는 149,760,000원이라는 시나리오 가격도 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역에 해당합니다. 성장관리권역 및 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 전체 토지면적은 3,469.7㎡이며 지형은 대체로 정방형 평지입니다. 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
- 건물. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물에는 상점, 공실, 사무실 이용이 혼재합니다. 특정 호실의 현황을 확인한 후 실제 임대 가능성과 활용성을 판단해야 합니다.
- 공부·규제. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 용도와 건축물대장상 용도의 일치 여부는 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 내 상업·업무 지원시설 성격이 강한 입지입니다. 향후 매각 가능성과 매수층의 폭은 산업단지 수요, 실제 사용 용도 및 해당 호실의 임대수익성에 따라 달라질 수 있어 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 1번 중소기업은행 근저당권의 2020.09.29 접수 내용과 공동담보목록을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 임차인 9명 확인. 각 신고인의 실제 점유 호실과 계약상 사용 부분을 확인해야 합니다. 건물 내 다른 호실 임차인이 본건 점유자로 잘못 연결되지 않았는지 점검하세요.
- 보증금 미상 임차인. 전하영 및 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약서와 보증금, 실제 점유 여부를 확인하세요.
- 배당요구·확정일자. 권기현의 2024.07.10 배당요구 내역을 대조하고, 나머지 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부도 확인하세요. 최우선변제 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
- 용도 불일치 확인. 도시형생활주택으로 분류된 사건상 용도와 감정평가의 상점·사무실 이용상태를 건축물대장, 현장 방문을 통해 대조하세요.
- 명도. 대항력 없는 후순위 점유자라도 실제 인도가 지연될 수 있습니다. 점유자별 명도 협의 가능성과 필요한 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 234,000,000원이 적정한지 유사 상업시설의 최근 거래 및 실제 임대료로 검증하세요. 단순히 감정가보다 낮은 입찰가격이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 공동담보·세금. 중소기업은행 공동담보목록과 김포시 압류, 당해세 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 관리비·사용비용. 공용부분 체납 관리비, 시설 유지비와 실제 사용을 위한 추가 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 문건의 최신 내용을 입찰 전에 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0”
김포 학운공구상가 나동 201호의 권리 구조는 말소기준권리 이후의 등기권리가 소멸하고, 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 유형입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 근저당권 채권최고액 자체보다 임차인과 점유관계, 실제 사용 용도, 매각가격의 적정성에 있습니다. 신고된 임차인 9명은 모두 후순위로 분류되지만, 누가 어느 호실을 실제 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 상업시설 이용 현황과 신건 가격 234,000,000원의 적정성도 검증되지 않았습니다.
막대한 예상 미배당액은 매수인이 그대로 부담할 금액이 아니지만, 그렇다고 이 물건이 시세보다 싸다는 뜻도 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 가격과 명도는 검증 필요. 이 구분을 끝까지 유지하는 것이 이 사건 입찰 판단의 핵심입니다.
