인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 나동 2층 203호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존과 함께 중소기업은행 명의의 근저당권 2건이 설정되어 있습니다. 최초 근저당 채권최고액은 4,368,000,000원, 두 번째 근저당 채권최고액은 3,360,000,000원입니다. 모두 공동담보목록이 연결된 권리로, 이 금액을 203호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 차례로 등기되었습니다. 말소기준은 2020년 9월 29일의 중소기업은행 첫 번째 근저당권으로, 해당 근저당권과 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 권리의 소멸과 현장 인도의 용이함은 서로 다른 문제입니다. 현황조사상 여러 임차 명의와 이용 형태가 혼재하고, 감정평가에서는 나동 일부를 사무실 등으로 이용한다고 설명합니다. 따라서 단순히 등기상 근저당이 소멸한다는 이유만으로 입찰을 결정하기보다는 해당 호수의 실제 점유·임대차와 법적 용도를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 황금3로8번길 76, 학운공구상가 나동 2층 203호 |
| 등기상 표시 | 김포시 양촌읍 학운리 3513, 학운공구상가 제나동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 도시형생활주택 · 감정평가상 나동 일부 상점 등재 및 사무실 등 이용 |
| 소유자 | 주식회사케이디엔 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.09.29 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤병훈 / 559,016,393원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 중소기업은행 근저당권 (을구 1번) |
| 기타 담보권 | 중소기업은행 근저당권 (을구 2번) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 지역·지구 | 준공업지역 · 지구단위계획구역 · 학운4일반산업단지 · 지원시설구역 · 성장관리권역 |
| 등기 발급 기준 | 2026.11.04 · 인천지방법원 부천지원 김포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
권리상 핵심은 두 건의 중소기업은행 근저당입니다. 을구 1번이 말소기준이고, 을구 2번 근저당, 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정 및 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 매각물건명세서에도 별도의 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 나타납니다.
② 임차인·점유 분석 — 여러 명의 명의자가 확인된다
현황조사에서 기명 임차 관계 9건이 확인됩니다. 이들은 모두 2020년 9월 29일 말소기준 이후 전입신고가 기록되어 있어 조사된 내용상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않은 상태입니다.
추가로 ‘나동’이라는 주거 사용 기재가 있으나, 이는 성명이 특정된 별도 임차인으로 볼 수 없습니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 특히 아래 조사상 임차 관계가 모두 나동 203호의 독립된 점유자인지는 확인되지 않으므로 호실별 임대차 관계를 대조해야 합니다.
| 임차 명의 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제·배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전하영 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김기석 | 2023.09.18 | 3,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 |
| 권기현 | 2021.09.01 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 |
우선변제 미확인
배당요구 2024.07.10
|
| 주식회사 케이아이디씨 | 2024.02.13 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미확인 |
| 학운9 알반산업단지개발(주) | 2021.02.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 |
| 주식회사 대길홀딩스 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 주식회사 케이로직 | 2021.07.23 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 |
| 주식회사 큰마당 | 2023.10.16 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미확인 |
| 김민규 | 2022.07.14 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미확인 |
| 나동 (주거 사용 기재) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 |
대항력 표시는 현황조사상 전입일과 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 배당요구가 확인된 권기현 외에는 배당요구 여부를 확정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 명의는 없으며, ‘나동’은 기명 임차인 수에 포함하지 않았습니다.
③ 배당 분석 — 채권 규모가 매각대금을 크게 초과
최저가 144,000,000원에 매각된다는 가정입니다. 집행비용 추정액 2,816,000원을 제외한 금액은 첫 번째 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 이 추정에서는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,816,000원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 (을구 1) | 4,368,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 (을구 2) | 3,360,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 윤병훈 | 559,016,393원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 중소기업은행 | 559,016,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
중소기업은행 근저당 2건은 공동담보권이며, 표의 채권액은 채권최고액 기준입니다. 경매개시결정 관련 청구액도 추정표상 기재되어 있으나 실제 채권과 중복될 가능성이 있습니다. 위 금액은 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 공동담보물의 처분·배당과 실제 채권 잔액에 따라 결과가 달라집니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 가정 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 추정 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 8,704,848,786원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 8,733,245,586원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 8,755,931,666원 | 0원* |
* 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 계산을 전제로 한 추정입니다. 대항력 판단이 미상인 점유 관계의 보증금이 밝혀져 인수 대상이 되는 경우 실제 취득 부담은 달라질 수 있습니다.
이 물건은 거래 시세를 확인할 수 없으므로 144,000,000원이 싼 가격인지 비싼 가격인지 단정할 근거가 없습니다. 마찬가지로 1회 또는 2회 유찰 가정 가격이 형성되더라도 그 가격이 적정하다고 판단할 수는 없습니다. 용도·점유·물리적 독립성·시장 거래 수준을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 양촌읍 학운리 학운4일반산업단지 안에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내부는 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 조사되었습니다.
- 설비. 나동에는 위생설비·상하수도 설비·승강기설비·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 나동의 일부 구획은 상점으로 등재되어 있으나 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 203호의 실제 용도와 점유 형태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며, 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 3,469.7㎡, 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 12m, 동측 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있으므로 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 명세서에 기재된 통합 사용 문제가 203호와 관련되는지 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 내 상업·업무 이용 수요를 검토할 필요가 있습니다. 실제 이용이 도시형생활주택인지 근린생활시설·사무실인지에 따라 잠재 매수층과 금융조건이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 가격의 환금성은 미확정입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호의 개별 점유자 특정. 현황조사에서 확인된 기명 임차 관계 9건 중 실제로 203호를 점유하는 명의자가 누구인지 확인해야 합니다. 별도 ‘나동’ 주거 사용 기재와의 관계도 대조해야 합니다.
- 미상 임대차 확인. 전하영·주식회사 대길홀딩스 및 주거 사용 기재의 보증금·계약관계·전입일을 확인하고 우선변제권·배당요구 여부도 점검해야 합니다.
- 목록 19·20의 통합 사용. 해당 목록이 본건 203호와 관련되는지, 독립 사용과 점유 이전이 가능한지 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 도시형생활주택이라는 사건상 분류와 감정평가상 상점·사무실 이용을 대조하고 건축물대장·집합건물대장·전유부분 표시 및 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행의 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호를 확인하여 담보 범위와 관련 경매 진행 상황을 점검해야 합니다.
- 배당표 검증. 채권최고액과 실제 채권액을 구분하고, 경매개시결정 관련 청구금액의 중복 여부, 세금·최우선변제 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한 설정. 동일 건물·유사 용도의 매매 거래와 임대료를 확인하기 전에는 감정가를 객관적인 시세로 간주하지 않아야 합니다.
- 관리비와 명도. 체납 관리비의 공용부분 승계 가능성, 점유자 퇴거·인도 비용 및 통합 구획의 분리 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만으로는 충분하지 않다
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 9월 29일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 추정 배당액이 부족하더라도 그 부족액이 낙찰자에게 자동으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 기명 임차 관계가 9건 존재하고, 별도로 대항력 판단이 미상인 주거 사용 기재가 있습니다. 또한 사건상 도시형생활주택이라는 표시와 감정평가상 상점·사무실 이용 사이에 확인해야 할 차이가 있습니다. 목록 19·20의 통합 사용도 203호와의 관련성을 검토해야 합니다.
무엇보다 현재 최저가 144,000,000원을 비교할 객관적인 유사 물건 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하다는 결론도, 유찰 후 가격이 적정하다는 결론도 내릴 수 없습니다.
결론은 ‘등기상 소멸 구조 확인, 점유·용도·가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 나동 203호의 개별 점유자와 법적 용도, 통합 사용 관계, 공동담보 범위 및 비교 시세가 확인된 뒤에야 실질 취득비용과 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
