광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림길 74에 위치한 도림목포캠퍼스시티 2층 205호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 등기상 신탁 구조가 존재합니다. 권리의 핵심은 2019년 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 낙찰자가 직접 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 비교만으로 판단하기 어렵습니다. 근린시설은 임대수익, 공실 위험, 상권 형성 여부가 가치에 직접 영향을 줍니다. 감정가 자체보다 현재 임대관계와 환금성 확인이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 2층205호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 914,000,000원 / 914,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2019.11.11 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신탁등기는 존재하므로 신탁원부 확인이 필요하지만, 경매 매각 과정에서 별도 인수 권리로 남는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 인수 임차인 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 대항력 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| 차건빈 | 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최미진 | 2025.02.27 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최재진 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 914,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 11,540,000원 |
| 근저당 · 경남중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 892,460,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,986,000,000원이며 예상 배당액은 902,460,000원입니다. 매각가 914,000,000원 기준으로 약 2,083,540,000원의 미배당이 발생합니다. 하지만 이 미배당은 채권자 손실이며 매수인 인수액은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있어 교통은 보통 수준입니다.
- 지역. 일반상업지역, 도시계획구역에 해당하며 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설 특성상 아파트보다 매수층이 제한적이며 임대 안정성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁 구조 확인. 신탁원부를 통해 목적·수익자·처분 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 임대 현황 확인. 임대관계 미상으로 실제 점유 및 수익 구조 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 미납관리비 2,955,280원(25년 12월 기준)이 있어 확인이 필요합니다.
- 가격 전략. 근린시설은 감정가보다 실제 임대수익과 매수 가능 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 안전한 투자”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸되고, 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 하지만 경매 투자에서 권리 안전성과 수익성은 별개의 문제입니다. 근린시설이라는 용도, 거액 채권 미배당, 임대관계 미상이라는 요소가 남아 있습니다. 권리는 합격, 사업성 검토는 필수인 물건입니다.
