배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.123회 · 최저 95,200,000원
C매력지수48유찰 1회
부동산임의경매
2025타경51704 · 목포지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 53.7169㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
119,000,000원
1억 1,900만
감정가 170,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-24
목포지원 10:00
입찰 보증금
1,190만원
최저가의 10% · 11,900,000원
실거래 대비
▼ 29.4%싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.69억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 인수 0원이지만 신탁 오피스텔·임차인 미상·대규모 근저당 미배당 구조로 주의가 필요한 물건입니다.
가격최저가 170,000,000원. 신건으로 가격 판단보다 권리·환금성 검토가 우선
자금낙찰가 기준 근저당 배당 후 미배당 약 2,809,180,000원 발생. 매수인 인수액은 0원
매력지수 C등급 · 인수 0원이지만 신탁 오피스텔·임대관계 미상·환금성 부담으로 보수적 접근 필요
말소되는 권리와 인수 0원은 장점이나, 신탁 구조와 다수 점유자·임대관계 미상·오피스텔 환금성 부담이 있어 가격만으로 높은 평가가 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 이 물건의 핵심은 권리보다 신탁 오피스텔의 점유·임대관계 확인입니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시는 소멸하나, 다수 점유자와 임대관계 미상 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
170,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
170,000,000원
인수액 0원
근저당 미배당
2,809,180,000원
매수인 승계 아님
임차 조사
11명
대항력 없음 확인
광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 12층 1231호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2021년 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권이 핵심 담보권입니다. 말소기준 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신탁부동산은 신탁원부 확인이 중요하며, 임대차 등 법률행위 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51704 (임의경매)
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층1231호
물건종류 / 이용상태
오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
170,000,000원 / 170,000,000원 (신건)
신청채권자
창원미래신용협동조합
청구금액
2,318,426,555원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2020년 이후 압류 및 근저당 구조를 기준으로 분석됩니다. 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 근저당권 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 점유 확인 필요
점유자
전입일
보증금
판정
권보영
2024.09.09
미상
말소기준 이후 전입 · 대항력 없음
김래호
2025.01.21
미상
말소기준 이후 전입 · 대항력 없음
양찬울
2024.03.29
미상
말소기준 이후 전입 · 대항력 없음
전온전
2025.09.26
미상
말소기준 이후 전입 · 대항력 없음
김예영 외
각 개별 확인
미상
대항력 없음
최웅환
2024.07.23
10,000,000원
말소기준 이후 전입 · 대항력 없음
⚠️ 임대관계 확인 포인트 보증금이 확인된 점유자는 최웅환 1명이며 대항력은 없습니다. 다수 점유자의 실제 사용관계와 임대차 계약 여부는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,180,000원
근저당권 · 창원미래신용협동조합
2,976,000,000원
166,820,000원
소유자 교부
-
0원
근저당 채권최고액은 2,976,000,000원으로 매각대금보다 훨씬 큽니다. 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되며, 미배당 채권 약 2,809,180,000원이 남습니다. 그러나 이는 채무자 측 부담이며 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
매각대금 배분 (신건 1.7억)
회차별 가격 시나리오
유찰 시 최저매각가 변화와 인수액 0원 구조를 확인하는 차트입니다.
✅ 권리 관점 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 신탁 오피스텔은 일반 아파트보다 환금성과 임대관리 확인이 중요합니다. 미납관리비 2,937,080원이 확인되어 관리비 승계 범위도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 국립목포대학교 북서측 인근, 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있어 교통은 보통 수준입니다.
용도. 일반상업지역 내 주상용 부지이며 해당 호수는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
환금성. 오피스텔 특성상 실수요층과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·처분 관련 조항 확인이 필요합니다.
점유 확인. 다수 전입자가 확인되어 실제 점유 형태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
관리비 확인. 미납관리비 2,937,080원 관련 부담 범위를 확인하세요.
가격 판단. 인수 위험은 없지만 오피스텔 환금성을 반영한 보수적 입찰가 산정이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 다르다”
이 물건은 권리상으로는 매수인 인수 부담이 없는 구조입니다. 하지만 신탁 오피스텔이라는 특성과 다수 점유자, 임대관계 미상, 관리비 문제까지 함께 봐야 합니다. 경매에서는 깨끗한 권리 = 안전한 투자가 아니라, 실제 취득 후 관리 가능성과 환금성을 함께 평가해야 합니다.
