배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.123회 · 최저 38,080,000원
C매력지수54유찰 1회
부동산임의경매
2025타경51704 · 목포지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 21.7898㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
47,600,000원
4,760만
감정가 68,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-24
목포지원 10:00
입찰 보증금
476만원
최저가의 10% · 4,760,000원
실거래 대비
▲ 11.6%시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균
4,266만원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것임차인 인수는 없지만 신탁 오피스텔·대규모 근저당 미배당 구조로 환금성과 권리 확인이 핵심입니다.
가격최저가 68,000,000원은 감정가 동일 신건이나 실거래 비교 자료 없어 가격 판단은 제한
자금최저가의 10% ≈ 6,800,000원(입찰보증금) · 인수액 0원
리스크전입 임차인은 말소기준 이후로 대항력 없음. 다만 신탁원부 확인과 오피스텔 환금성 점검 필요
매력지수 C등급 · 인수 위험은 낮지만 신탁 오피스텔·저환금성·대규모 미배당 구조로 보수적 접근 필요
임차인 인수 0원과 권리 소멸 구조는 장점이나, 오피스텔 이용환경과 신탁원부 확인 필요, 감정가 기준 시장성 판단 자료 부족으로 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현황조사상 임차인은 존재하지만 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 낙찰자가 부담하는 임차보증금 인수액은 0원. 다만 신탁 소유 구조와 오피스텔 특성상 권리보다 환금성과 실제 점유 관계 확인이 중요합니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
68,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
임차인 대항력 없음
핵심지표
신탁·환금성
확인 필요
광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 13층 1316호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 신탁등기 이후 근저당과 압류가 이어진 구조입니다. 말소기준권리는 2020년 8월 19일 압류가 아니라, 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 기준 구조로 확인되며, 근저당권과 압류 등은 매각 후 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51704 (임의경매)
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1316호
물건종류 / 이용상태
집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 68,000,000원
신청채권자
창원미래신용협동조합
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 현황조사상 여러 명이 확인되지만, 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보기 어렵고 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 신탁 부동산이므로 등기사항증명서 외 신탁원부를 통한 처분·관리 조항 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
판단
권보영
2024.09.09
미상
대항력 없음
김래호
2025.01.21
미상
대항력 없음
양찬울
2024.03.29
미상
대항력 없음
전온전
2025.09.26
미상
대항력 없음
김예영
2025.02.24
미상
대항력 없음
조민준
2025.10.15
미상
대항력 없음
이승찬
2023.03.15
미상
대항력 없음
최웅환
2024.07.23
10,000,000원
대항력 없음
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,624,000원
근저당권 · 창원미래신용협동조합
2,976,000,000원
66,376,000원
소유자 교부
-
0원
근저당 채권최고액은 매각가를 크게 초과합니다. 매각대금은 집행비용과 근저당 배당으로 대부분 소진되며, 근저당권자는 약 29억 원 이상 미배당이 발생하는 구조입니다.
매각대금 배분 (신건 6,800만원)
회차별 미배당
유찰 시 매각가는 낮아지지만 근저당 미배당 규모는 계속 확대됩니다.
✅ 권리 관점 전입 임차인은 모두 말소기준 이후로 확인되어 매수인이 부담하는 보증금 인수 위험은 없습니다.
⚠️ 주의할 점 신탁 부동산은 일반 소유권 물건과 달리 신탁원부 확인이 중요합니다. 또한 무안군 청계면 대학 인근 오피스텔이라는 특성상 실제 수요와 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 국립목포대학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재한 주거지대입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역, 도시계획구역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
관리비. 매각물건명세서 비고상 미납관리비 500,226원(2025년 12월 기준)이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
신탁원부 확인. 처분·관리 조항과 수익자 관계를 반드시 확인해야 합니다.
임차인 확인. 보증금 인수 위험은 없으나 실제 점유 현황은 현장에서 확인하세요.
환금성 검토. 오피스텔은 아파트보다 수요층이 제한될 수 있어 매도가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
관리비 확인. 미납관리비 500,226원 관련 부담 범위를 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 투자”
이 물건은 권리상으로는 비교적 명확합니다. 대항력 있는 임차인 인수 위험은 없고, 경매로 소멸되는 권리 구조입니다. 그러나 신탁 오피스텔이라는 점과 지역 수요·환금성은 별도로 봐야 합니다. 결국 핵심은 얼마에 사느냐보다 얼마나 빨리, 안정적으로 처분할 수 있느냐입니다.
