광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 3층 319호, 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 등기상 신탁 구조와 세금 압류, 근저당권이 얽힌 물건입니다. 가장 먼저 확인할 부분은 말소기준권리입니다. 이 사건에서는 2020.08.19 접수된 무안군 압류가 선순위 기준이 되며, 이후 근저당권과 경매개시결정 등이 이어진 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층319호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 |
| 신청채권자 | 창원미래신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류를 기준으로 판단
말소기준권리는 2020.08.19 무안군 압류입니다. 이후 2021.09.07 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권과 2025.11.19 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 압류가 국세·지방세 관련 압류인 만큼 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 대항력 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
조사된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 미상 임차인이 있어도 인수형 위험으로 판단되지는 않지만, 실제 점유 관계와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 159,918,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준으로 대규모 미배당이 발생합니다. 매수인이 이를 인수하지는 않지만, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근, 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있습니다.
- 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 일반상업지역에 위치합니다.
- 환금성. 대학 인근 수요는 있으나 오피스텔 특성상 매수층과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 압류 확인. 2020.08.19 무안군 압류의 성격과 당해세 여부를 확인하세요.
- 신탁 구조 확인. 신탁원부를 통해 관리·처분 관련 조항을 반드시 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납관리비 2,745,300원 부담 범위를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 = 안전 100%는 아니다”
이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 인수 구조는 아닙니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 인수금만이 아닙니다. 선순위 압류, 당해세 가능성, 신탁 구조, 오피스텔 환금성, 관리비까지 함께 봐야 합니다. 신건 가격은 감정가와 동일한 1.63억이며, 권리상 부담은 제한적이지만 확인해야 할 변수가 많은 물건입니다.
