광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 7층 728호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 117,600,000원입니다. 등기 흐름상 2020년과 2021년 무안군 압류는 각각 해제로 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심 기준은 2021.09.07 창원미래신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 등기만 보고 단순한 물건으로 결론 내리기에는 확인할 것이 있습니다. 소유자 명의가 주식회사무궁화신탁이고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 신탁주의사항이 기재돼 있습니다. 여기에 현황조사상 여러 전입자가 확인돼 실제 728호 점유자를 특정하는 과정도 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층 728호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기소 | 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸
2020.08.19 무안군 압류는 2020.08.28 해제로 말소됐고, 2021.09.08 압류 역시 2021.09.17 해제됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름에서 핵심이 되는 것은 2021.09.07 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,976,000,000원이고 공동담보목록 제2021-320호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 ‘누가 728호를 쓰는지’ 확인
현황조사에는 전입자 11명이 기재돼 있습니다. 각 전입일은 2021.09.07 근저당권보다 늦어 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 따라서 이들의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않았습니다. 다만 확정일자·배당요구 여부와 보증금이 대부분 미상이고, 점유부분도 대부분 특정되지 않았습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김래호 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양찬울 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전온전 | 미상 | 2025.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민준 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승찬 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최웅환 | 829호 전체 | 2024.07.23 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차건빈 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재진 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가 168,000,000원의 70%입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준도 117,600,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 2,860,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 2,895,561,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 2,919,813,232원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,976,000,000원 가운데 115,153,600원이 배당되고 2,860,846,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 배당 시나리오상 매수인 인수액과는 별개이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-453호·제2022-55호의 임대차 권한, 관리·처분 조항을 반드시 대조하세요.
- 728호 실제 점유자 확인. 현황조사 전입자 중 최웅환은 829호 전체로 특정돼 있고 나머지는 점유부분이 미상입니다. 호실별 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 임차 보증금·확정일자 확인. 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 전입자가 있어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 762,382원이 기재돼 있으므로 납부 범위와 현재 잔액을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.11 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 배당요구 및 최신 등기와 대조하세요.
- 가격 상한 별도 검토. 현재 최저가는 감정가 70%지만 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 시장가격과 함께 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 117,600,000원까지 내려왔고, 매수인 인수도 0원입니다. 근저당권 이후 권리 역시 매각 소멸 구조라 표면적인 등기 인수 위험은 낮습니다.
다만 물건의 핵심 리스크는 다른 곳에 있습니다. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 부동산이라는 점, 그리고 현황조사상 전입자 11명이 있으나 728호의 실제 점유관계가 명확히 정리되지 않았다는 점입니다. 특히 최웅환은 829호 전체로 기재돼 본건과 호수가 다릅니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, “신탁원부와 728호 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단한다”가 맞는 접근입니다.
