광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 감정평가상 본건이 포함된 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중이고, 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다.
권리분석의 첫 기준일은 2020.08.19. 무안군 압류입니다. 이후 2021년 창원미래신용협동조합 근저당과 2024년 무안군 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기부에는 2019년부터 신탁이 존재하고, 신탁주의사항에도 임대차 등 법률행위 확인 시 등기사항증명서만이 아니라 신탁원부 제2019-304호를 함께 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층302호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 청계면 도림길 74 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 464,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 신탁원부는 별도 확인
2019년 조희자 가압류 362,326,346원은 등기부상 이미 말소됐고, 2020년 무안군 압류 역시 2020.08.28. 해제됐습니다. 2021년의 무안군 압류도 2021.09.17. 해제됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영되는 핵심 채권은 2021.09.07. 설정된 창원미래신용협동조합 근저당 채권최고액 2,976,000,000원이며, 2025.11.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 모두 후순위이나 미상항목 확인 필요
조사상 기재된 전입·점유자는 11명입니다. 제공된 판정상 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.08.19. 이후라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 권보영을 비롯한 여러 조사대상자는 보증금과 점유부분이 미상이고, 최웅환은 점유부분이 829호 전체로 기재돼 있어 본건 302호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김래호 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양찬울 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전온전 | 미상 | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민준 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승찬 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최웅환 | 829호 전체 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 340,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차건빈 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미진 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재진 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 2. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 53,217,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 54,600,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 2,922,782,800원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 계속 크다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 54,600,000원 | 53,217,200원 | 2,922,782,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 2,938,867,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 2,950,127,572원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 현재 회차부터 소유자에게 돌아가는 잔여는 0원이고, 추가 유찰 때에도 채권자는 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 거액 근저당은 공동담보목록 제2021-320호가 기재된 권리이므로, 본건 302호 하나의 경제적 부담액과 채권최고액을 동일시해서는 안 됩니다. 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 78,000,000원의 70%인 54,600,000원입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상13층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지, 주상용 건부지이며 일반상업지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-304호에서 신탁 목적·수익자·임대차 권한·관리 및 처분 조항을 직접 대조해야 합니다.
- 302호 실제 점유자 특정. 조사상 11명의 전입·점유 기록 중 다수는 점유부분 미상이고 최웅환은 829호 전체로 표시돼 있어, 본건과 관련된 실제 점유자를 분리 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 여러 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 선순위에서 차감될 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 2,976,000,000원은 공동담보목록 제2021-320호가 기재돼 있으므로 본건 하나의 채무액으로 해석하지 않아야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 54,600,000원이 실제 시장가격 대비 할인된 수준인지 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기에는 확인할 것이 많다
현재 배당 시뮬레이션만 보면 결론은 명확합니다. 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 54,600,000원으로 내려왔고, 매수인 인수액은 0원입니다. 전입자들의 전입일도 모두 말소기준권리 이후로 판정돼 있습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 2019년 신탁등기와 신탁원부 확인 필요성, 조사상 11명의 전입·점유 기록, 다수의 보증금·점유부분 미상, 세금 압류 변수까지 남아 있습니다. 더구나 실거래 자료가 없어 54,600,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “예상 인수는 0원, 그러나 신탁·점유관계와 시세 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
