광주지방법원 2025타경51704. 전라남도 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 8층 829호 오피스텔입니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019년 소유권보존 신탁등기 이후 신탁원부가 변경됐습니다. 등기에는 이 부동산의 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.

제공된 권리 흐름에서는 2020.08.19 무안군 압류가 말소기준권리로 산정돼 있고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 압류는 2020.08.28 해제에 따라 말소된 이력도 함께 존재합니다. 따라서 입찰 전에는 말소기준 적용관계를 등기 원문과 매각물건명세서에서 다시 맞춰보는 것이 중요합니다. 다행히 현황조사상 확인된 전입자들은 2023년 이후 전입이고, 등기된 최웅환 역시 주민등록일자가 2024.07.23이어서 현재 정리상 모두 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원으로 계산되지만 확인 포인트가 있다

등기상 2021.09.07 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,976,000,000원이고, 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 2025.11.19에는 창원미래신용협동조합을 채권자로 한 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저가 55,300,000원으로는 근저당 채권을 모두 배당할 수 없어 배당 시뮬레이션상 2,922,095,400원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지는 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·전입자 — 모두 말소기준 이후 전입으로 정리

현황조사상 전입자들의 보증금과 확정일자는 대부분 확인되지 않았지만, 각 전입신고일이 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 최웅환은 별지 목록 기재 건물 전유부분 전부를 주거로 사용하는 임차권자로, 임차보증금 10,000,000원, 차임 340,000원, 확정일자 2022.08.18, 주민등록일자 2024.07.23이며 2026.03.10 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권 역시 말소기준권리 이후로 분류돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,395,400원을 제외한 53,904,600원이 근저당권에 배당되고, 채권액 대비 2,922,095,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 최저가는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 38,710,000원과 27,097,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 주변 실거래 자료가 없어 55,300,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정하기보다, 실제 오피스텔 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 국립목포대학교 북서측 인근이며, 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
• 이용상태. 감정 대상 가운데 1)은 근린생활시설, 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중이며 본건 용도는 오피스텔입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕, 지하1층/지상13층 건물이며 기본적인 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 부정형 평지, 주상용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 변경 이력이 있으므로 신탁 목적·수익자·처분권한과 임대차 체결관계를 대조하세요.
• 말소기준 원문 대조. 2020.08.19 무안군 압류가 말소기준으로 정리돼 있으나 2020.08.28 해제·말소 이력도 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서에서 기준권리를 확인하세요.
• 829호 실제 점유 확인. 현황조사상 다수의 전입자가 있으므로 전입신고만 존재하는지 실제 829호를 점유하는지 구분해야 합니다.
• 최웅환 임차권 확인. 보증금 10,000,000원, 차임 340,000원, 임차권등기명령 2026카임5022 및 배당요구 관계를 원문에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 인근·동일 건물 오피스텔 실거래와 임대가격을 확인하세요.
• 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 신탁·점유관계를 먼저 본다

이 물건의 현재 최저매각가는 55,300,000원으로 감정가 79,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 최웅환을 포함한 전입자들도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.

하지만 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보기에는 확인할 부분이 분명합니다. 소유권이 신탁회사 명의이고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 현황조사에는 다수의 전입자가 나타납니다. 특히 제공된 말소기준 압류에는 이후 해제·말소 이력도 함께 존재합니다. 게다가 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장 대비 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 인수액 자체보다 신탁원부·말소기준·실점유를 정확히 대조한 뒤 가격을 판단해야 하는 확인형 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.