광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리의 도림목포캠퍼스시티 13층 1317호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,600,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 신탁등기에는 부동산의 임대차 등 법률행위와 관련해 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자· 관리 및 처분 조항까지 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2020.08.19 무안군 압류입니다. 이후 설정된 창원미래신용협동조합의 근저당권과 2024년 무안군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 점유자는 11명이 확인되지만 전입일은 모두 말소기준 이후이고, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료와 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층 1317호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 1,038,949원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 신탁원부는 별도 확인
등기상 최초 신탁은 2019.07.10 주식회사무궁화신탁 명의로 이뤄졌고, 2022.02.09 신탁등기 변경이 있습니다. 등기에는 신탁 부동산에 관한 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2022-82호를 통해 신탁의 목적과 수익자, 재산의 관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
말소기준권리는 2020.08.19 무안군 압류입니다. 해당 압류는 2020.08.28 해제되어 말소됐고, 2021.09.07 창원미래신용협동조합이 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.11.19 창원미래신용협동조합 채권자로 등기돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에는 총 11명이 나타납니다. 전입일은 2023.03.15부터 2025.10.15 사이로, 모두 말소기준권리인 2020.08.19보다 늦습니다. 따라서 현재 자료에서는 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 최웅환을 제외하면 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 829호 전체 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차건빈 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재진 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 68,000,000원, 현재 최저매각가는 47,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 33,319,999원(감정가 49%), 그 다음은 23,323,999원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 식의 판단은 할 수 없습니다. 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 2. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 46,343,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,976,000,000원 중 46,343,200원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 2,929,656,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물의 감정평가 이용상태는 근린생활시설과 주거용 오피스텔로 구성되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지 주상용 건부지이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁원부 제2022-82호의 신탁 목적·수익자·재산 관리 및 처분·임대차 권한을 원문으로 확인하세요.
- 점유관계. 현황조사상 11명의 전입자가 경매대상 1317호와 실제 어떤 관계인지 현장과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 보증금. 최웅환 외 점유자는 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 임대차와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 1,038,949원이 기재돼 있으므로 최신 체납액과 부담범위를 확인하세요.
- 실거래 시세. 현재 자료에는 동일 물건군 실거래가 없어 47,600,000원이 시장 대비 싼 가격인지는 판단할 수 없습니다.
- 권리이전. 창원미래신용협동조합의 근저당권이 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 자료상 11명의 전입일이 모두 말소기준인 2020.08.19 이후이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 현황조사에는 다수 점유자가 잡혀 있고 대부분의 보증금과 점유부분이 미상입니다.
여기에 실거래 시세 자료도 없습니다. 68,000,000원의 감정가가 한 번 유찰돼 47,600,000원까지 내려왔다는 것만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인할 것은 많고, 가격은 시세 검증 전까지 유보. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
