부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경51704 · 목포지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 21.7898㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

46,200,000원 4,620만 감정가 66,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-24

목포지원 10:00

입찰 보증금

462만원

최저가의 10% · 4,620,000원

실거래 대비

▲ 8.3% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 4,266만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 낮지만 저가의 배경인 오피스텔 임대·환금성 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 66,000,000원 신건으로 낮지만 감정가 대비 가격만으로 가치 판단은 어려움
자금 인수액 0원 · 근저당 미배당은 매수인 인수가 아닌 소멸 구조
리스크 보증금 미상 점유자와 다수 압류, 미납관리비 확인 필요

한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 주거용 오피스텔이며, 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 임대관계와 관리비를 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

66,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

66,000,000원

인수액 0원

인수 위험

0원

대항력 임차인 없음

핵심지표

임대 확인

보증금 미상 점유

광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 국립목포대학교 인근 도림목포캠퍼스시티 3층 313호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2021년 설정된 창원미래신용협동조합 근저당을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

권리 구조는 단순합니다. 2021년 근저당권 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 신탁 구조가 있어 신탁원부 확인이 필요하고, 현황조사상 여러 점유자가 확인되어 가격보다 실제 운영·임대 상태 확인이 중요한 물건입니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경51704 (임의경매)
소재지	전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층313호
물건종류	주거용 오피스텔
소유자	주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가	66,000,000원 / 66,000,000원 (신건)
신청채권자	창원미래신용협동조합
청구금액	2,318,426,555원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(2021.09.07 설정)입니다. 갑구의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신탁등기는 별도로 신탁원부 확인이 필요하며, 임대차 등 법률행위가 있었다면 신탁 조항 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 분석

현황조사 기준 점유자는 확인되지만, 보증금과 확정일자는 대부분 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다.

점유자	전입일	보증금	판정
권보영	2024.09.09	미상	대항력 없음
김래호	2025.01.21	미상	대항력 없음
양찬울	2024.03.29	미상	대항력 없음
전온전	2025.09.26	미상	대항력 없음
최웅환	2024.07.23	10,000,000원	대항력 없음
최재진 외	미상	미상	대항력 없음

⚠️ 점유 확인 필요 보증금 미상 점유자가 존재합니다. 대항력은 없지만 실제 명도·임대현황 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,588,000원
1. 근저당권 · 창원미래신용협동조합	2,976,000,000원	64,412,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액이 매각가를 크게 초과해 일부만 배당됩니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다.

매각대금 배분 (신건 6,600만원)

회차별 미배당 채권

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 투자 관점 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 오피스텔 특성상 공실 가능성, 임대수요, 점유 상태를 확인해야 합니다. 특히 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티의 실제 임대 흐름 확인이 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 국립목포대학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있어 교통은 보통 수준입니다.
용도. 건물 내 2~31호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
규제. 일반상업지역, 도시계획구역이며 상대보호구역 등이 포함됩니다.
환금성. 대학 인근 수요 가능성은 있으나 아파트 대비 매수층이 제한적일 수 있어 임대현황 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

신탁 확인. 신탁등기 부동산으로 신탁원부의 목적·관리·처분 조항 확인.
임대 확인. 보증금 미상 점유자의 실제 계약관계 확인.
관리비 확인. 미납관리비 187,394원(25년 12월 기준) 확인 필요.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인 필요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인.

맺으며 — “권리는 정리, 수익성은 확인”

이 물건은 권리상으로는 매수인이 떠안을 부담이 없는 구조입니다. 하지만 오피스텔 경매는 권리보다 임대수요와 환금성이 성패를 좌우합니다. 6,600만원이라는 가격 자체보다 실제 점유 상태와 임대 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

저가 오피스텔, 권리는 정리되지만 ‘임대와 환금성’을 봐야 한다 — 도림목포캠퍼스시티 313호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인·점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 수익성은 확인”

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