광주지방법원 2025타경51704. 국립목포대학교 북서측 인근의 도림목포캠퍼스시티 3층 321호로, 감정평가 이용상태상 주거용 오피스텔에 해당합니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2019년 소유권보존 신탁 이후 가압류·세금 압류·근저당·경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 회차의 예상 매각가 46,200,000원을 기준으로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “70%까지 내려왔으니 싸다”라고 읽으면 안 됩니다. 같은 건물 또는 인근의 최근 실거래 비교자료가 없어 46,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 가격점수는 할인율이 아니라 별도의 현장 시세와 거래사례 확인 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층 321호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 · 본건 3층 321호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 2,318,426,555원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,976,000,000원 · 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 신탁 확인은 필수
권리 흐름상 2020.08.19 무안군 압류가 말소기준으로 표시되어 있으며, 같은 압류는 2020.08.28 해제로 말소된 이력이 함께 존재합니다. 이후 2021.09.07 창원미래신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 현재 배당 계산에서는 매수인이 승계할 금액을 0원으로 보고 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 11명 모두 전입일은 기준권리 이후
현황조사에는 전입·점유 관련 인원 11명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 표시된 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 대부분의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 829호 전체 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차건빈 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재진 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 70% 유찰가만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
감정가는 66,000,000원, 현재 최저매각가는 46,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,231,600원 |
| 2. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 44,968,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 2,976,000,000원 중 44,968,400원만 배당되는 계산이며, 채권 미배당액은 2,931,031,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 46,200,000원 | 44,968,400원 | 2,931,031,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 32,339,999원 | 31,357,879원 | 2,944,642,121원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 22,637,999원 | 21,830,515원 | 2,954,169,485원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금과 근저당권자 배당액은 줄고 미배당 채권은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 거액의 근저당 미배당 자체를 매수인이 낙찰대금 외에 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본 건물의 해당 호실군은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지 주상용 건부지이며 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 464,700원/㎡, 토지면적 644.0㎡로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 판단. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 매각가 46,200,000원의 시장 적정성과 실제 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-323호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 말소기준 원문 대조. 2020.08.19 무안군 압류가 말소기준으로 표시되지만 2020.08.28 해제·말소 이력도 있으므로 최종 매각물건명세서를 확인하세요.
- 11명 점유관계 확인. 실제 321호 점유자, 사용부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 829호 표기 확인. 최웅환의 점유부분이 829호 전체로 기재되어 있으므로 본건과의 관련성을 반드시 대조하세요.
- 세금 확인. 세금 압류 이력 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하세요. 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 342,500원이 기재되어 있으므로 매각 전 최신 금액을 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 인근 주거용 오피스텔 거래사례와 임대수요를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 배당 계산만 보면 결론은 선명합니다. 현재 최저가 46,200,000원에서 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원이고, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 인수액은 그대로 0원입니다. 현황조사상 전입자 11명의 전입 시점 역시 기준권리보다 늦습니다.
그러나 권리조사의 실무 난도는 별개입니다. 신탁등기, 다수 전입·점유자, 대부분 미상의 보증금·확정일자, 321호와 맞지 않는 829호 점유 표기, 세금 압류 이력이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 여기에 시장 실거래 비교가격도 없으므로 현재 최저가가 싸다는 결론 역시 보류해야 합니다. 인수액 계산은 긍정적이지만, 원본 권리·점유 확인과 시세 검증을 마친 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
