광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 4층 427호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 등기에는 신탁원부 제2019-360호가 기재돼 있습니다. 2025.11.19 창원미래신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구액은 2,318,426,555원입니다. 2021.09.07 설정된 창원미래신용협동조합 근저당의 채권최고액은 2,976,000,000원이며, 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰된 46,900,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지, 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 70%니까 싸다”는 결론은 금지해야 하고, 권리·점유 관계부터 확정한 뒤 별도의 시세 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층 427호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 창원미래신용협동조합 / 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 35,225원 (25년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 말소기준 원본대조 필요
데이터상 말소기준은 2020.08.19 무안군 압류로 계산돼 있으며, 그 이후 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 같은 2020.08.19 압류에는 2020.08.28 해제에 따른 말소 기록이 이어집니다. 반면 2021.09.07 설정된 채권최고액 2,976,000,000원의 근저당은 별도로 존재합니다. 따라서 입찰 전에는 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 실제 매각으로 소멸하는 기준권리를 다시 대조해야 합니다.
② 현황조사상 전입자 — 11명, 데이터상 대항력 없음
현황조사에는 전입자 11명이 잡혀 있습니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 개별 인적사항이고, 각 전입일은 데이터상 말소기준일 2020.08.19 이후입니다. 따라서 제공된 판정은 전원 대항력 없음입니다. 다만 대부분 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이라 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 829호 전체 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차건빈 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미진 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재진 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 회차는 감정가 67,000,000원의 70%인 46,900,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 32,829,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 22,980,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 오피스텔의 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 추세 자료가 없어 현재 46,900,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 2. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 45,655,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 미배당액은 2,930,344,200원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건을 포함한 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 국립목포대학교 북서측 인근이며, 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 3필 일단 부정형 평지 주상용 건부지이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의이므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 반드시 대조합니다.
- 말소기준. 데이터는 2020.08.19 무안군 압류를 기준으로 잡지만 2020.08.28 해제·말소 기록이 이어지므로 원본에서 실제 기준권리를 재확인합니다.
- 427호 실제 점유. 현황조사상 최웅환의 점유 부분이 829호 전체로 적혀 있어 본건과의 관련성을 확인합니다.
- 전입자 확인. 현황조사상 11명 중 대부분 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용을 확인합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부를 확인합니다. 당해세에 해당하면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 25년 12월 기준 미납관리비 35,225원의 현재 잔액과 부담 범위를 확인합니다.
- 시세. 실거래 자료가 없으므로 46,900,000원이 시세보다 싼 가격이라고 전제하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 원본대조가 중요한 사건
숫자만 보면 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가 46,900,000원, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 전입자 11명도 모두 데이터상 말소기준보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 신탁등기, 해제된 압류가 말소기준으로 계산된 기록, 본건과 다른 829호 점유 기재, 다수의 보증금 미상 전입자가 동시에 있습니다.
게다가 실거래 시세 자료가 없어 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 결론은 “계산상 인수 0원, 그러나 문서확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 신탁원부·매각물건명세서·현황조사·등기 원본으로 427호 실제 점유와 소멸기준을 맞춘 뒤, 별도의 시세 확인까지 끝내야 입찰가 판단이 가능합니다.
