광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 9층 907호 오피스텔입니다. 감정 이용상태상 2호부터 31호까지는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건이 포함된 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 80,000,000원의 70%인 56,000,000원입니다.
가격만 보면 1회 유찰로 24,000,000원이 내려왔지만, 이 사건은 실거래 비교자료가 없어 56,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 할인율 자체를 가격 메리트로 평가하기보다, 신탁관계와 다수 점유자 현황을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상13층 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁 확인은 별도
분석상 기준일은 2020.08.19 무안군 압류입니다. 이 압류는 2020.08.28 해제로 말소됐고, 2021.09.07 창원미래신용협동조합 근저당권 2,976,000,000원이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 매각가 56,000,000원에서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 확인된 11명 모두 기준일 이후 전입
현황조사상 실제 확인된 점유자는 11명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 11명 모두 실제 점유 관련 신고로 봅니다. 전입일은 모두 2020.08.19 이후로 기록돼 있어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 명세서·현황조사 원본과 실제 점유 호수를 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김래호 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양찬울 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전온전 | 미상 | 2025.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민준 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승찬 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최웅환 | 829호 전체 | 2024.07.23 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차건빈 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미진 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재진 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 2. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 54,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,976,000,000원 중 54,592,000원이 배당되고 2,921,408,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 2,921,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 2,937,905,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 2,949,453,920원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 낙찰자가 부담하는 인수금이 증가하지 않습니다. 다만 이것은 가격 메리트와는 별개의 문제입니다. 시세 자료가 없으므로 39,200,000원이나 27,440,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 이 데이터만으로는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 2호부터 31호까지 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 3필 일단 부정형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁 목적·수익자·관리·처분 관련 조항을 입찰 전 반드시 확인하세요.
- 907호 실제 점유자. 현황조사 명단 11명 가운데 실제 본건 점유자가 누구인지 원본 서류와 현장을 대조하세요.
- 829호 기재. 최웅환은 829호 전체로 표시돼 있어 본건 907호와의 관련성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 대부분 미상이므로 매각물건명세서 및 임대차 관련 원본을 통해 확인하세요.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 1,226,816원이 기재돼 있습니다.
- 시세. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사를 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 게 없다”는 다르다
현재 배당 시뮬레이션만 보면 이 물건은 명확합니다. 최저가 56,000,000원, 매수인 인수 0원. 현황조사에 잡힌 11명의 점유자도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력 없음으로 분류됩니다. 그러나 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 829호로 표시된 점유자 기록까지 섞여 있어 실제 907호 점유관계는 원본 대조가 필요합니다.
따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만 조사 난도는 낮지 않다”입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 신탁원부와 본건 점유관계를 확정한 뒤에야 56,000,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
