배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.123회 · 최저 38,080,000원
C매력지수52유찰 1회
부동산임의경매
2025타경51704 · 목포지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 21.7898㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
47,600,000원
4,760만
감정가 68,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-24
목포지원 10:00
입찰 보증금
476만원
최저가의 10% · 4,760,000원
실거래 대비
▲ 11.6%시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균
4,266만원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것임차인 인수 위험은 없지만 지방 오피스텔 특성상 환금성과 대규모 미배당 채권 구조를 확인해야 하는 물건입니다.
가격최저가 68,000,000원 신건. 별도 실거래 비교 없이 권리·환금성 중심 검토 필요
자금입찰보증금 약 6,800,000원 · 인수액 0원
리스크임차인 11명 조사됐으나 전입이 기준권리 후순위로 대항력 없음. 신탁·미납관리비 확인 필요
매력지수 C등급 · 인수 위험은 낮지만 오피스텔 환금성·미배당 채권·신탁 구조 확인이 필요한 물건
임차인 대항력 없음으로 인수 0원이나, 무안 캠퍼스 인근 오피스텔로 환금성 확인이 필요하고 29억원대 채권 대비 미배당 규모가 커 권리보다 가격·시장성이 핵심이라 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건은 임차인 인수 0원으로 권리상 부담은 낮습니다. 다만 오피스텔 환금성과 대규모 미배당 채권 구조를 함께 봐야 합니다. 신건 가격만으로 싸다고 판단하기보다 실제 수요와 공실 가능성을 확인해야 하는 유형입니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
68,000,000원
인수액 0원
배당 부족액
2,909,624,000원
근저당 대비 미배당
임차인
11명
대항력 없음
광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 7층 723호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 근저당권은 창원미래신용협동조합에서 설정 후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 구조입니다. 말소기준권리는 데이터상 2020.08.19 무안군 압류(갑구 2)로 잡히며, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되지만 전입일이 기준권리보다 뒤에 있어 대항력 있는 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 신탁부동산 특성상 임대차 관계는 신탁원부와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51704 (임의경매)
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 7층723호
물건종류 / 이용상태
오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 68,000,000원 (신건)
신청채권자
창원미래신용협동조합
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.19 압류
말소기준권리는 2020.08.19 무안군 압류입니다. 이후 2021.09.07 근저당권, 2024.06.17 압류, 2025.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 2020.08.19 압류 자체와 신탁 설정 등 선후관계는 등기 원본과 신탁원부 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
판정
권보영
2024.09.09
미상
대항력 없음
김래호
2025.01.21
미상
대항력 없음
양찬울
2024.03.29
미상
대항력 없음
전온전
2025.09.26
미상
대항력 없음
최웅환
2024.07.23
10,000,000원
대항력 없음
최재진 외
2023.03.15~2025.10.15
미상
대항력 없음
✅ 인수 위험 확인된 임차인들은 모두 기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금 인수로 인한 실질취득 증가 위험은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,624,000원
근저당권 · 창원미래신용협동조합
2,976,000,000원
66,376,000원
소유자 교부
-
0원
채권최고액 기준으로 대규모 미배당이 발생합니다. 매수인이 직접 부담하는 금액은 아니지만, 당해세 등 우선순위 조정 요소는 별도 확인이 필요합니다.
매각대금 배분 (신건 68,000,000원)
회차별 미배당
유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 계속 크게 남습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 국립목포대학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있습니다.
용도. 감정평가상 해당 호수는 주거용 오피스텔 이용 상태입니다.
환금성. 대학 인접 오피스텔은 수요층이 제한될 수 있어 공실·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
신탁 구조 확인. 신탁원부를 통해 처분·임대차 관련 특약을 반드시 확인하세요.
임차인 확인. 대항력은 없지만 현황조사상 점유자가 다수 확인되어 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
관리비 확인. 미납관리비 164,257원(25년 12월 기준) 확인 필요.
환금성 검토. 오피스텔 특성상 낙찰 후 매각·임대 가능성을 따져야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만 시장성을 봐야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 전입이 기준권리 이후라 보증금 인수 부담은 없습니다. 하지만 좋은 권리와 좋은 투자성은 별개입니다. 무안 청계면 오피스텔이라는 입지 특성, 다수 점유자 현황, 대규모 미배당 구조를 고려하면 가격보다 실제 수요와 환금성 확인이 우선입니다. 권리는 안정적이지만, 매수 판단은 시장성을 중심으로 해야 합니다.
