광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 11층 1128호 오피스텔입니다. 감정가는 168,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 이 가격에서 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 창원미래신용협동조합 근저당에 배당되고, 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산합니다.

그러나 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 판단하기 어렵습니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 제2022-73호가 연결돼 있으며, 등기부에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 또한 현황조사상 전입자가 다수 확인되지만 실제 대상 호실과의 점유관계가 명확하지 않은 항목이 많아 신탁과 점유관계의 원본 대조가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.08.19 무안군 압류로 제시돼 있습니다. 이후 2021.09.07 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,976,000,000원의 공동담보 권리이며, 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2024.06.17 무안군 압류와 2025.11.19 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유관계 — 11명 모두 후순위 전입, 그러나 호실 대조 필요

현황조사에는 11명의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준인 2020.08.19 이후여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 대부분의 점유부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았고, 최웅환의 점유부분은 829호 전체로 기재돼 대상 호실인 1128호와 다릅니다. 따라서 이 명단을 곧바로 “1128호 임차인 11명”으로 해석하기보다는 실제 대상 호실의 현황조사 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

현재 회차 매각가 117,600,000원에서는 채권최고액 2,976,000,000원 중 115,153,600원만 배당되고 미배당액은 2,860,846,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원

채권최고액이 매각가를 크게 웃돌기 때문에 어느 시나리오에서도 채권자는 전액 변제를 받지 못합니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션에서는 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되지 않고, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다

현재 최저가는 감정가의 70%인 117,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 평가는 감정가 할인율이 아니라 실제 매매사례와 임대수익 자료를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정대상 중 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 대상 사건의 용도도 오피스텔입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 부정형 평지 주상용 건부지이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 소유이며 신탁원부 제2022-73호가 연결돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
• 1128호 점유자 특정. 현황조사 전입자 대부분의 점유부분이 미상이고 한 명은 829호 전체로 기재돼 있으므로 대상 호실 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 임차조건 보완. 대부분 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 후순위 전입이라 대항력은 없지만 명도 협의와 점유현황 판단을 위해 원본 확인이 필요합니다.
• 미납관리비. 25년 12월 기준 미납관리비 1,958,812원이 기재돼 있으므로 관리주체에 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 최근 실거래 자료가 없어 117,600,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 실제 매매·임대 사례 확인이 우선입니다.
• 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 확정배당표가 아닙니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다

숫자로만 보면 감정가 168,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 117,600,000원으로 낮아졌고, 배당 시뮬레이션상 낙찰자 인수액도 0원입니다. 현황조사 전입자 11명 역시 모두 2020.08.19 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.

하지만 등기상 신탁재산이고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 실제 대상 호실의 점유관계가 명확하지 않은 전입자료가 다수 존재합니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 현재 70% 가격이 실제 시장에서 저렴한지 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 신탁·점유·시세 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.