광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리의 도림목포캠퍼스시티 10층 1028호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 신탁원부가 존재합니다. 등기에는 이 부동산에서 임대차 등 법률행위를 할 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재되어 있습니다.
권리분석상 기준일은 2020.08.19 무안군 압류로 제시되어 있습니다. 이 압류는 2020.08.28 해제·말소됐고, 이후 2021.09.07 창원미래신용협동조합의 채권최고액 2,976,000,000원 근저당권, 2024.06.17 무안군 압류, 2025.11.19 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층 1028호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 2,908,886원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 배당상 인수는 0원
현재 최저매각가 117,600,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 근저당권 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 채권최고액 2,976,000,000원에 비해 매각대금이 크게 부족해 2,860,846,400원의 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 전입은 모두 기준일 이후
현황조사에 확인된 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 11명입니다. 모두 전입신고일이 2020.08.19 이후여서 현재 정리된 권리관계에서는 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 사람이 대부분이므로 배당요구 및 계약관계는 매각물건명세서와 원문 서류를 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승찬 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양찬울 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재진 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최웅환 | 829호 전체 | 2024.07.23 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권보영 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김래호 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차건빈 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전온전 | 미상 | 2025.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민준 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 117,600,000원이 집행비용과 근저당 배당으로 전부 소진됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,860,846,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 2호부터 31호까지는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건은 오피스텔입니다.
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 국립목포대학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 주상용 부지이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·도시계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 대조. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·임대 및 처분 권한을 확인하세요.
- 임차인 11명 원문 확인. 모두 전입일상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부가 구체적으로 확인되지 않은 사람이 많아 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 829호 표기 확인. 최웅환의 점유부분은 829호 전체로 기재돼 대상 1028호와 다릅니다. 실제 점유 호수를 현장에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비가 2,908,886원으로 기재돼 있습니다. 공용부분 승계 범위와 추가 발생액을 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 117,600,000원, 2회 유찰 시 82,320,000원, 3회 유찰 시 57,624,000원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 권리 순위 재확인. 기준일로 제시된 2020.08.19 무안군 압류는 2020.08.28 해제·말소 이력이 있습니다. 매각물건명세서의 최종 말소기준권리 표시와 등기 원본을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유관계 확인
이 사건의 숫자만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실제 임차인 11명의 전입일 역시 모두 권리분석 기준일 이후여서 대항력 문제는 크지 않은 구조입니다. 현재 최저가는 117,600,000원으로 감정가 168,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 신탁부동산이고, 등기에도 신탁원부 확인 주의가 별도로 기재돼 있습니다. 임차인 대부분의 계약 세부사항이 구체적이지 않고, 한 명의 점유부분은 경매 대상 1028호가 아닌 829호 전체로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실제 점유상태를 서로 맞춰 보는 것입니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 전 확인사항은 적지 않은 물건으로 정리할 수 있습니다.
