배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.123회 · 최저 95,200,000원
C매력지수48유찰 1회
부동산임의경매
2025타경51704 · 목포지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 53.7169㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
119,000,000원
1억 1,900만
감정가 170,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-24
목포지원 10:00
입찰 보증금
1,190만원
최저가의 10% · 11,900,000원
실거래 대비
▼ 29.4%싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.69억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것임차인 인수는 없지만 신탁 오피스텔과 거액 미배당 구조를 확인해야 하는 물건
권리2020.08.19 무안군 압류가 기준이며 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸
임차현황조사 점유자는 있으나 모두 기준권리 이후 전입으로 대항력 없음
가격신건 170,000,000원 대비 채권최고액 2,976,000,000원으로 미배당 규모 큼
매력지수 C등급 · 인수 위험은 낮지만 신탁 오피스텔·선순위 압류·거액 미배당 구조로 신중 검토 필요
대항력 임차인 인수는 없으나 신건 가격 1.7억 대비 근저당 채권최고액 29.76억의 미배당 구조와 신탁 물건 특성을 반영해 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신탁 오피스텔로 권리 구조 확인이 필요한 물건입니다. 선순위 판단 기준은 2020.08.19 무안군 압류이며, 이후 근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음이나, 신건 가격 1.7억 대비 근저당 채권최고액 미배당이 매우 커 가격 판단은 신중해야 합니다.
감정가 / 최저가
170,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
170,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
대항력 임차인 없음
핵심지표
거액 미배당
채권최고액 29.76억
광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티 10층 1031호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁으로 확인되며, 2019년 신탁등기가 설정된 물건입니다. 권리 분석의 핵심은 일반적인 근저당 선후관계가 아니라 2020.08.19 접수된 무안군 압류가 우선순위 판단 기준이라는 점입니다.
이후 2021.09.07 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권(채권최고액 29.76억)은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태입니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없지만, 배당에서는 큰 미배당이 발생하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51704 (임의경매)
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층 1031호
물건종류 / 용도
집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
170,000,000원 / 170,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
창원미래신용협동조합 / 2,318,426,555원
등기상 근저당권 이전
케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.02.11 이전)
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 선순위 압류 확인
말소기준권리는 계산상 2020.08.19 무안군 압류입니다. 2019년 신탁등기는 선행 존재하지만, 경매 매각에 따른 소멸 여부와 신탁원부 확인이 필요한 영역입니다. 2021년 이후 압류, 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석
현황조사상 점유자는 확인되나 모두 전입일이 기준권리 이후입니다. 보증금이 확인된 최웅환을 포함해 대항력은 없습니다.
임차인
전입일
보증금
판정
권보영
2024.09.09
미상
대항력 없음
김래호
2025.01.21
미상
대항력 없음
양찬울
2024.03.29
미상
대항력 없음
최웅환
2024.07.23
10,000,000원
대항력 없음
최미진
2025.02.27
미상
대항력 없음
최재진
2024.03.29
미상
대항력 없음
⚠️ 임차인 주의 현황조사상 여러 점유자가 있으나 기준권리 이후 전입으로 매수인 인수 가능성은 낮습니다. 다만 신탁 물건 특성상 실제 임대차 관계와 신탁원부상 권한 구조는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
3,180,000원
근저당권 · 창원미래신용협동조합(이전 후 권리자 케이씨유엔피엘대부주식회사)
2,976,000,000원
166,820,000원
소유자 교부
-
0원
신건 매각가 기준 근저당 채권최고액 대비 대규모 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이나, 채권 만족 여부와 물건의 경제성은 별도로 판단해야 합니다.
매각대금 배분 (신건 1.7억)
회차별 미배당 규모
유찰 시 매각가는 낮아지지만 채권 미배당은 계속 크게 남는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 국립목포대학교 북서측 인근, 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 소재합니다.
이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
관리비. 매각물건명세서 비고상 미납관리비 2,756,381원(2025년 12월 기준)이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
신탁 확인. 신탁원부를 통해 수익자·관리 및 처분 권한을 반드시 확인해야 합니다.
임차인 확인. 대항력은 없지만 실제 점유관계와 임대차 현황 확인이 필요합니다.
가격 판단. 인수금액은 없지만 신건 1.7억에서 권리 안정성만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
미배당 구조. 근저당 채권최고액 29.76억 대비 매각가가 크게 낮아 채권 미배당 구조입니다.
원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음과 좋은 가격은 다르다”
이 물건은 임차인 대항력 인수 위험은 낮은 편입니다. 그러나 신탁 오피스텔이고 선순위 압류, 거액 근저당 미배당이라는 구조적 특징이 있습니다. 낙찰자가 떠안을 금액은 없지만, 수익성과 환금성은 별도의 검토 대상입니다. 권리는 정리되지만 가격과 신탁 구조 확인이 승부처인 물건입니다.
