한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 오피스텔이고, 근저당 채권최고액 2,976,000,000원 대비 매각가가 170,000,000원에 불과해 채권자의 대규모 미배당이 발생하는 구조입니다. 권리보다 환금성과 관리 리스크 확인이 중요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
170,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
170,000,000원
인수액 0원
근저당 채권최고액
2,976,000,000원
대형 미배당 예상
핵심지표
미배당·관리비
오피스텔 환금성 변수
광주지방법원 2025타경51704. 전라남도 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 11층 1131호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 등기상 신탁등기 후 근저당권과 압류 등이 존재하는 구조입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 창원미래신용협동조합 근저당권으로 판단되며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 매수인이 주의할 부분은 채권 규모입니다. 근저당 채권최고액은 29억7,600만원인데 매각가는 1억7,000만원입니다. 낙찰자가 채무를 승계하는 구조는 아니지만, 배당 부족이 매우 큰 사건이므로 권리보다 물건 자체의 가치·임대수요·관리상태 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 11층1131호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 창원미래신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 여러 명 확인되지만 모두 전입일이 말소기준권리 이후이며 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되는 최웅환은 보증금 10,000,000원, 월차임 340,000원으로 조사되었으나 대항력은 없습니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 대항력 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| 최재진 외 | 2024.03.29 등 | 미상 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 166,820,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되며, 근저당권자는 약 28억9백만원의 미배당이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분 (신건 1.7억)
회차별 매각가·미배당
유찰 시 매각가는 내려가지만 채권 미배당 규모는 더 커집니다.
✅ 권리 관점 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대항력 있는 임차인 인수 문제도 없어 권리상 인수 위험은 낮습니다.
⚠️ 체크 포인트 미납관리비 2,003,326원이 확인되어 관리사무소 확인이 필요합니다. 또한 오피스텔 특성상 대학가·지역 임대수요와 공실 여부가 실제 투자성을 좌우합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 도시계획구역이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트 대비 실수요층이 제한될 수 있어 임대수요와 공실 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 인수권리는 없지만 신탁원부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임대수요. 목포대학교 인근 수요와 실제 공실률을 확인하세요.
- 관리비. 미납관리비 2,003,326원의 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가만 보고 접근하기보다 오피스텔 거래성·임대수익성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 없지만, 가치 판단이 핵심”
이 물건은 권리상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 보증금 인수 위험도 없습니다. 하지만 좋은 경매 물건은 단순히 깨끗한 권리만으로 결정되지 않습니다. 오피스텔이라는 상품 특성, 대규모 채권 미배당, 관리비 부담 가능성을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 수익성과 환금성은 별도 검토가 필요한 물건입니다.
