광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 12층 1227호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 68,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,600,000원입니다. 등기상 가장 먼저 살펴볼 것은 2019.07.10. 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁입니다. 등기기록에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
말소기준은 데이터상 2020.08.19. 무안군 압류입니다. 이 압류는 2020.08.28. 해제돼 말소됐고, 이후 2021.09.07. 창원미래신용협동조합의 채권최고액 2,976,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 그 근저당은 2025.11.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층 1227호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 창원미래신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 249,510원 (25년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 신탁원부 확인은 별개
자료상 말소기준은 2020.08.19. 무안군 압류입니다. 이 압류 자체는 2020.08.28. 해제됐고, 2024.06.17. 다시 들어온 무안군 압류와 2025.11.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.09.07. 설정된 창원미래신용협동조합 근저당도 배당표상 매각대금 범위에서 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에 확인된 전입자는 11명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2020.08.19. 이후여서 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 대부분 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 점유 부분도 미상으로 기록돼 있어 명도 전에는 실제 점유관계를 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김래호 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양찬울 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전온전 | 미상 | 2025.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조민준 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승찬 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최웅환 | 829호 전체 | 2024.07.23 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차건빈 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최미진 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재진 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 2. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 46,343,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 47,600,000원 가정 시 근저당 채권에는 46,343,200원이 배당되고 2,929,656,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 2,929,656,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 2,943,679,761원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 2,953,495,833원 | 0원 |
경매신청 채권자의 청구금액은 2,318,426,555원이고, 근저당 채권최고액은 2,976,000,000원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 배당도 46,343,200원에 그쳐 채권이 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 각각 32,320,239원, 22,504,167원만 배당되는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 해당 건물의 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 국립목포대학교 북서측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물이며 기본 급배수·위생·승강기· 소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지이며 주상용 건부지로 이용중입니다. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 464,700원/㎡이며 토지면적은 644.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-607호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 전입자 11명 확인. 자료상 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 1227호의 점유자와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 최웅환 외 전입자는 보증금이 미상이고 전체적으로 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 점유 부분 대조. 최웅환의 점유 부분은 829호 전체로 기재돼 있으므로, 1227호 현황과 일치하는지 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 미납관리비. 매각물건명세서 비고에 미납관리비 249,510원(25년 12월 기준)이 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 47,600,000원이 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 신탁·점유 확인이 먼저
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 68,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 47,600,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 전입자 11명 역시 모두 말소기준일 2020.08.19. 이후 전입이라 자료상 대항력은 없습니다.
하지만 이 사건을 단순한 “70% 할인 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 2019.07.10. 선행된 신탁등기와 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있고, 다수 전입자의 보증금·확정일자·점유 부분이 충분히 특정되지 않았습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 배당표상 인수는 0원이지만, 신탁과 실제 점유관계 확인 전에는 권리가 완전히 단순하다고 보기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 할인율 자체보다 신탁원부와 1227호의 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
