광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림리 ‘도림목포캠퍼스시티’ 3층 331호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2021년 창원미래신용협동조합 근저당 설정 이후 세무서류상 압류와 임의경매가 진행된 구조입니다. 말소기준권리는 2020년 8월 19일 압류로 계산되며, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상으로는 인수 부담이 없는 구조지만, 이 물건은 일반 아파트와 달리 오피스텔입니다. 국립목포대학교 인근 입지라는 장점이 있으나, 실제 임대수요와 공실 여부, 관리비 체납 여부를 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층331호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 신탁등기는 신탁원부 확인이 필요한 영역이며, 임대차 등 법률행위가 있었다면 신탁 목적·수익자·처분 조건 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 대항력 있는 임차인 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 대항력 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
현황조사상 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 일부 보증금은 미상으로 확인되므로 매각물건명세서와 현황조사 원본 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 160,904,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 164,000,000원 기준으로 근저당 채권최고액 전액을 충당하지 못하며, 미배당 약 2,815,096,000원이 발생합니다. 그러나 해당 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 소재합니다.
- 용도. 일반상업지역 내 주상용 건부지에 위치한 주거용 오피스텔입니다.
- 환금성. 대학 인근 배후수요가 있으나 오피스텔 시장 특성상 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁 확인. 신탁원부를 확인해 수익자·처분조건·임대 관련 제한 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납관리비 2,632,650원의 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 임대수요 확인. 목포대학교 인근 원룸·오피스텔 수요와 공실 여부를 확인하세요.
- 권리 검토. 임차인 보증금 미상 부분은 원본 서류와 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 오피스텔은 운영을 봐야 한다”
이 물건은 경매 권리만 보면 매수인 인수 부담이 없는 안전한 구조입니다. 하지만 오피스텔은 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 감정가 164,000,000원의 가격이 적정한지는 임대수요·관리비·환금성을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 수익성과 관리상태는 확인 필요한 물건입니다.
