광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티 6층 631호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 등기상 신탁등기 후 무안군 압류, 창원미래신용협동조합 근저당권 등이 설정된 뒤 임의경매가 진행되고 있습니다. 핵심은 말소기준권리 판단입니다. 이 사건의 기준 권리는 2020.08.19 무안군 압류이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 압류권리가 국세·지방세 관련이라는 점에서 당해세 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한 오피스텔은 아파트보다 수요층과 임대수익 안정성을 면밀히 봐야 하므로 단순히 ‘인수 0원’만으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층631호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 |
| 신청채권자 | 창원미래신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.19 무안군 압류
등기상 선순위 신탁등기 이후 2020.08.19 무안군 압류가 존재하며 데이터 기준 말소기준권리로 계산되었습니다. 이후 2021년 창원미래신용협동조합 근저당권, 2024년 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없음(0원)으로 분석됩니다.
② 임차인 분석
현황조사 기준 점유자가 확인되며, 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 보증금이 확인되지 않은 인원은 대항력 가능 여부를 단정할 수 없으나, 데이터상 대항력 없음으로 판단됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 대항력 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 166,820,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며 일부 호실은 근린생활시설입니다.
- 환금성. 대학 인근 오피스텔 특성상 임대수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021년 근저당이 아니라 2020.08.19 무안군 압류를 기준으로 권리분석해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류권자가 무안군이므로 세금 우선권 여부를 확인하세요.
- 임대수요 확인. 오피스텔은 아파트보다 환금성이 낮을 수 있어 공실·임대료 확인이 중요합니다.
- 관리비 확인. 미납관리비 747,160원 관련 승계 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원도 끝이 아니다”
이 물건은 권리분석상 핵심 위험인 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 하지만 경매의 승부는 권리만이 아니라 가격과 환금성입니다. 신건 170,000,000원에서 낙찰받는다면 오피스텔 시장성과 임대수요를 감안한 접근이 필요합니다. 권리는 안정적, 가격과 상품성은 확인 필요.
