배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.11.234회 · 최저 76,160,000원
B매력지수58유찰 2회
부동산임의경매
2025타경51704 · 목포지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 53.7169㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
95,200,000원
9,520만
감정가 170,000,000원
감정가의 56%▼ 44% 할인
다음 매각기일
10-12
목포지원 10:00
입찰 보증금
952만원
최저가의 10% · 9,520,000원
실거래 대비
▼ 43.5%싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.69억원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 인수금은 없지만 신건 가격 1.7억 대비 미배당 채권과 오피스텔 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
가격최저가 170,000,000원은 감정가 100% 신건으로 가격 메리트 판단 필요
자금매수인 인수액 0원, 다만 근저당 미배당 28억대 존재
리스크말소기준은 2020.08.19 무안군 압류로 판단되며 국세·지방세 당해세 여부 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸되어 인수 위험은 낮지만 오피스텔 용도·임대관계 미상·미배당 채권 규모가 커 보수적 접근이 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리인 2020.08.19 무안군 압류 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 0원이지만, 오피스텔 특성상 임대·환금성을 함께 확인해야 하며 신건 1.7억 가격이 적정한지는 별도 판단이 필요합니다.
감정가 / 최저가
170,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
170,000,000원
인수액 0원
미배당 채권
2,809,180,000원
근저당 미배당 추정
핵심지표
B등급
권리 안전·환금성 점검
광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티 6층 631호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 등기상 신탁등기 후 무안군 압류, 창원미래신용협동조합 근저당권 등이 설정된 뒤 임의경매가 진행되고 있습니다. 핵심은 말소기준권리 판단입니다. 이 사건의 기준 권리는 2020.08.19 무안군 압류이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 압류권리가 국세·지방세 관련이라는 점에서 당해세 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한 오피스텔은 아파트보다 수요층과 임대수익 안정성을 면밀히 봐야 하므로 단순히 ‘인수 0원’만으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51704 (임의경매)
소재지
전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 6층631호
물건종류
오피스텔
소유자
주식회사무궁화신탁
감정가 / 최저가
170,000,000원 / 170,000,000원
신청채권자
창원미래신용협동조합
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.19 무안군 압류
등기상 선순위 신탁등기 이후 2020.08.19 무안군 압류가 존재하며 데이터 기준 말소기준권리로 계산되었습니다. 이후 2021년 창원미래신용협동조합 근저당권, 2024년 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없음(0원)으로 분석됩니다.
② 임차인 분석
현황조사 기준 점유자가 확인되며, 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 보증금이 확인되지 않은 인원은 대항력 가능 여부를 단정할 수 없으나, 데이터상 대항력 없음으로 판단됩니다.
점유자
전입일
보증금
판정
권보영
2024.09.09
미상
대항력 없음
김래호
2025.01.21
미상
대항력 없음
양찬울
2024.03.29
미상
대항력 없음
전온전
2025.09.26
미상
대항력 없음
김예영
2025.02.24
미상
대항력 없음
조민준
2025.10.15
미상
대항력 없음
이승찬
2023.03.15
미상
대항력 없음
최웅환
2024.07.23
10,000,000원
대항력 없음
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,180,000원
근저당권 · 창원미래신용협동조합
2,976,000,000원
166,820,000원
소유자 교부
-
0원
근저당권 채권최고액 기준 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분 (신건 1.7억)
회차별 매각가
현재 신건 170,000,000원. 유찰 시 가격은 하락하지만 오피스텔 수요 확인 필요.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험은 확인되지 않습니다. 인수액은 0원입니다.
⚠️ 확인 필요 무안군 압류가 국세·지방세 관련 압류인 만큼 당해세 여부를 확인해야 합니다. 또한 미납관리비 747,160원(2025년 12월 기준)이 확인되어 관리비 승계 범위를 점검해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재한 주거지대입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
용도. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며 일부 호실은 근린생활시설입니다.
환금성. 대학 인근 오피스텔 특성상 임대수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
말소기준 확인. 2021년 근저당이 아니라 2020.08.19 무안군 압류를 기준으로 권리분석해야 합니다.
당해세 확인. 압류권자가 무안군이므로 세금 우선권 여부를 확인하세요.
임대수요 확인. 오피스텔은 아파트보다 환금성이 낮을 수 있어 공실·임대료 확인이 중요합니다.
관리비 확인. 미납관리비 747,160원 관련 승계 범위를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원도 끝이 아니다”
이 물건은 권리분석상 핵심 위험인 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 하지만 경매의 승부는 권리만이 아니라 가격과 환금성입니다. 신건 170,000,000원에서 낙찰받는다면 오피스텔 시장성과 임대수요를 감안한 접근이 필요합니다. 권리는 안정적, 가격과 상품성은 확인 필요.
