광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림목포캠퍼스시티 5층 528호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔로 기재돼 있고, 현재 한 차례 유찰되어 감정가 167,000,000원에서 116,900,000원까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,436,600원을 제하고 근저당권자에게 114,463,400원이 배당되며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리 확인을 단순하게 끝낼 물건은 아닙니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적과 수익자, 관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 또 현황조사에는 11명의 전입자가 확인됩니다. 모두 전입일이 권리기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없지만, 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 점유·명도 범위는 서류 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 5층 528호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 미납관리비 | 2,991,193원 (2025년 12월 기준) |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 신탁·세금 확인은 필수
제공된 권리 판정상 기준 권리는 2020.08.19 무안군 압류입니다. 등기에는 해당 압류가 2020.08.28 해제된 기록도 함께 있고, 이후 2021.09.07 창원미래신용협동조합 근저당권 2,976,000,000원, 2021년과 2024년 무안군 압류, 2025.11.19 임의경매개시결정이 이어집니다. 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 전입자 11명
현황조사에서 확인되는 전입자는 11명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 11명 모두 실제 점유관계를 확인해야 할 대상입니다. 제공된 판정에서는 모두 기준 권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류됐습니다. 다만 최웅환 외 10명은 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승찬 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 양찬울 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최재진 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최웅환 | 829호 전체 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 340,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 권보영 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김래호 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김예영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최미진 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 차건빈 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 전온전 | 미상 | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 조민준 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,436,600원 |
| 1. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 114,463,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,976,000,000원 중 114,463,400원이 배당되고 2,861,536,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 167,000,000원의 70%인 116,900,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 실질취득액 116,900,000원이 주변 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익 수준에 비해 어느 위치인지 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 2,861,536,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 2,896,042,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 2,920,150,058원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 이용상태. 감정 대상 중 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건 용도도 오피스텔입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로, 신탁원부의 임대차·관리·처분 권한을 원본으로 대조하세요.
- 11명 점유관계 확인. 대항력 없음 판정과 별개로 실제 거주 여부, 점유 호수, 명도 대상자를 현황조사·전입세대·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 829호 표기 확인. 최웅환의 점유부분이 829호 전체로 기재돼 있어 528호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 최웅환의 보증금 10,000,000원·월세 340,000원 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 무안군 압류와 관련해 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 2,991,193원의 미납관리비가 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 오피스텔 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
배당계산 자체는 명확합니다. 현재 최저가 116,900,000원에서 매수인 인수액은 0원이고, 전입자 11명도 제공된 판정상 모두 기준 권리 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그러나 신탁부동산, 다수 점유자, 보증금 미상, 세금 압류, 미납관리비 2,991,193원이 동시에 존재합니다. 더구나 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 70%라는 할인율 자체는 매력도를 증명하지 못합니다. 결론은 배당상 인수는 0원이나, 서류·점유 확인 난도가 높은 오피스텔입니다. 권리와 명도를 원본으로 정리한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
