광주지방법원 2025타경51704. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 4층 411호 오피스텔입니다. 감정가는 67,000,000원, 현재 최저매각가는 46,900,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 신탁원부가 존재합니다. 갑구에는 신탁 관련 등기와 무안군 압류, 경매개시결정이 있으며, 을구에는 창원미래신용협동조합의 채권최고액 2,976,000,000원 근저당이 있습니다. 이 근저당은 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 확인됩니다.
가격만 보면 1회 유찰로 감정가에서 내려왔지만, 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 46,900,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 신탁관계와 다수 전입자, 미상 임대차의 실체를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층411호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기소 | 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 신탁·점유 확인이 먼저
말소기준권리는 데이터상 2020.08.19. 무안군 압류로 제시되어 있습니다. 이후 2021.09.07. 창원미래신용협동조합 근저당, 2024.06.17. 무안군 압류, 2025.11.19. 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 11명, 보증금 미상 다수
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 인원은 모두 실제 점유자로 집계됩니다. 전입신고일은 모두 데이터상 말소기준권리 이후로 정리돼 있어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 인원이 많아 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권보영 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김래호 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양찬울 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전온전 | 미상 | 2025.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예영 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민준 | 미상 | 2025.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승찬 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최웅환 | 829호 전체 | 2024.07.23 | 10,000,000원 / 340,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차건빈 | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미진 | 미상 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재진 | 미상 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 2. 근저당 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 45,655,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 46,900,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 2,930,344,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 46,900,000원 | 45,655,800원 | 2,930,344,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 32,829,999원 | 31,839,059원 | 2,944,160,941원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,980,999원 | 22,167,341원 | 2,953,832,659원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 46,900,000원에서 32,829,999원, 22,980,999원으로 낮아지지만, 이것만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건을 포함한 대상 중 2)~31)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 국립목포대학교 북서측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상13층이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 주상용 건부지이며 북동측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 464,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 실제 점유자 11명의 전입·점유 호수·보증금·확정일자·배당요구 여부를 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 829호 기록 확인. 최웅환의 점유부분이 829호 전체로 기재돼 있으므로 본건 411호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 제2022-34호 신탁원부의 임대차 권한과 처분 관련 조항을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해야 실제 배당과 인수 판단을 보완할 수 있습니다.
- 관리비. 매각물건명세서 비고에는 25년 12월 기준 미납관리비 210,595원이 기재돼 있습니다.
- 시장가격 확인. 실거래 자료가 없어 최저가 46,900,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘점유관계 확인’이 먼저
이 사건은 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰돼 46,900,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낮아진 최저가만 보고 단순한 안전물건으로 분류하기는 어렵습니다. 신탁등기가 존재하고 실제 점유자 11명이 확인되며, 다수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 특히 대상은 411호인데 한 점유자의 점유부분은 829호 전체로 기재돼 있어 자료 간 대조가 필요합니다.
등기·배당 계산상 인수는 0원, 그러나 점유관계 확인 난도는 높습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라 신탁원부와 매각물건명세서, 현황조사를 통해 411호의 실제 임대차와 점유관계를 확정하는 것입니다.
