한 줄 평 대항력 있는 임차인 인수 위험은 확인되지 않아 권리상 인수금은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트와 달리 오피스텔 환금성·관리비·신탁 구조를 함께 봐야 합니다. 신건 최저가 1.64억 대비 근저당 채권최고액은 29.76억으로 대규모 미배당이 예상되며, 매수자는 가격보다 실제 활용성과 매각 가능성을 따져야 합니다.
감정가 / 최저가
164,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
164,000,000원
인수액 0원
임차인
11명
대항력 없음 조사
핵심 리스크
관리비
2,802,290원
광주지방법원 2025타경51704. 전남 무안군 청계면 도림리 국립목포대학교 인근의 도림목포캠퍼스시티 428호입니다. 용도는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019년 신탁등기 이후 2021년 창원미래신용협동조합 근저당이 설정되고 임의경매가 진행된 구조입니다.
권리분석 핵심은 말소기준권리입니다. 2021.09.07 설정된 근저당권이 기준이 되고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인들은 현황조사상 확인되지만 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력 없음으로 조사되어 보증금 인수 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층428호 |
| 물건종류 | 집합건물(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 창원미래신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,318,426,555원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,976,000,000원으로 매각가 대비 매우 큰 금액이며, 신건 매각가 164,000,000원 기준 근저당 배당 후에도 2,815,096,000원 미배당이 발생합니다. 다만 해당 채권은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니므로 매수인 인수금은 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음 조사
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 권보영 | 2024.09.09 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김래호 | 2025.01.21 | 미상 | 대항력 없음 |
| 양찬울 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
| 전온전 | 2025.09.26 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김예영 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 |
| 조민준 | 2025.10.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이승찬 | 2023.03.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최웅환 | 2024.07.23 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| 차건빈 | 2025.03.12 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최미진 | 2025.02.27 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최재진 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 근저당권 · 창원미래신용협동조합 | 2,976,000,000원 | 160,904,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
⚠️ 가격보다 환금성 확인 신건 최저가는 164,000,000원이지만 오피스텔은 아파트와 달리 수요층이 제한될 수 있습니다. 국립목포대학교 인근이라는 입지는 있으나, 실제 임대수요와 향후 매각 가능성을 확인해야 합니다.
⛔ 관리비·세금 확인 매각물건명세서 비고상 미납관리비가 2,802,290원입니다. 또한 국세·지방세 압류가 3건 확인되어 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 도림리, 국립목포대학교 북서측 인근으로 소규모 공동주택·오피스텔·근린상가 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 승강장이 있습니다.
- 용도. 해당 건물은 근린생활시설과 주거용 오피스텔이 함께 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 도시계획구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 근저당·압류는 소멸 구조이나 신탁원부 내용 확인이 필요합니다.
- 임차인 확인. 조사상 대항력 없음이나 보증금 미상 임차인의 실제 관계를 재확인하세요.
- 관리비 확인. 미납관리비 2,802,290원의 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 오피스텔 특성상 낙찰 후 매도·임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 없지만, 끝난 분석은 아니다”
이 물건은 권리상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 현황조사 임차인들도 대항력 없는 것으로 조사되어 매수인 인수금은 없습니다. 하지만 신탁 오피스텔이라는 특성과 높은 미배당 채권, 관리비 체납, 환금성 문제가 남습니다. 권리는 안전하지만 매수 판단은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
