부산지방법원 2025타경101300. 부산광역시 북구 구포동 398 ‘떠오름’ 2층 201호입니다. 등기상 현재 소유자는 하현이고, 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당의 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이며 2022.02.18 변경계약으로 1,800,000,000원으로 변경됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다.
가격만 보면 감정가 75,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,750,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 할인율보다 전입자 15명의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자 확인이 더 중요한 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.04.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 2022.02.18 변경계약으로 1,800,000,000원으로 변경됐고, 현재 회차 예상배당에서는 온천새마을금고에 35,688,500원이 배당돼 큰 미배당이 남습니다. 그러나 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 확인 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 전입자는 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.18보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제 여부 및 실제 임대차관계는 입찰 전에 원문 서류와 점유현황을 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025.07.08 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025.05.19 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025.05.19 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2026.02.02 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 35,688,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 온천새마을금고의 미배당액은 1,404,311,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 1,404,311,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 1,415,138,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 1,422,716,635원 | 0원 |
현재 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 최저매각가는 25,725,000원, 이어 18,007,500원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 확인 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물의 제2층 제201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,045,000원/㎡, 토지면적 212.0㎡입니다.
- 규모. 떠오름은 16세대, 준공일은 2017.12.22로 확인됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자 15명 가운데 현재 실제 거주자가 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계를 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 구본승은 2025.07.08, 심재한과 남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02 배당요구가 확인됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 자료가 없어 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 간단”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 기준은 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사에 전입자가 다수 확인되고 보증금·확정일자가 드러나지 않은 사람이 많다는 점은 별개의 실무 리스크입니다.
현재 최저가는 36,750,000원으로 감정가 75,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 선순위 인수 여부보다 현재 누가 실제로 점유하고 있는지, 각 점유자의 임대차 내용이 무엇인지 확인하는 것입니다.
