부산지방법원 2025타경101300. 부산광역시 북구 구포동 398에 있는 떠오름 7층 703호입니다. 물건 용도는 다세대이며, 감정평가상 건물에는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 함께 존재합니다. 본건은 다세대 물건으로 구분하여 분석해야 합니다.

감정가 103,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 50,470,000원까지 내려왔습니다. 외형적으로는 큰 폭의 가격 하락이지만, 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 저렴함은 서로 다른 개념입니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않고 임대관계도 불분명하므로, 최저가만으로 수익성이나 안전성을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 임차관계는 확인 필요

말소기준권리는 2018.01.18 접수된 온천새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되었습니다.

다만 소유권 및 근저당의 일반적인 말소 여부와 별개로, 민간임대주택 등기와 다수의 전입자에 관한 확인이 필요합니다. 민간임대주택 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매 매각에 따른 등록 및 임대 관련 지위는 관계 서류로 별도 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 전입자 15명, 실제 임대관계 미확정

현황조사에는 총 15명의 전입자가 기재되어 있습니다. 모두 말소기준권리 설정일 이후에 전입했고, 제공된 판정에서는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 전입자 전원을 703호의 실제 임차인으로 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건의 실제 임차인 수와 점유자를 별도로 확인해야 합니다.

대항력 배지는 말소기준권리와 전입일을 비교한 제공 판정입니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 추가 확인이 필요하며, 승계·인수 여부 역시 해당 호실의 실제 임대차관계를 대조해야 최종 판단할 수 있습니다. 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판정이 아닙니다.

특히 이 건물은 오피스텔과 다세대주택이 혼재하고, 현황조사에 다수의 전입자가 기재되어 있습니다. 각 전입자가 실제로 어느 호실을 점유하는지, 703호에 관한 임대차계약이 존재하는지를 매각물건명세서와 현황조사 원본 및 실제 점유 상태로 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되었으며, 추가 유찰 시에는 아래와 같은 회차별 최저가가 제시되어 있습니다.

떠오름은 16세대 규모이며, 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 다만 낙찰된 비교 물건의 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)

* 1,440,000,000원은 배당추정에 사용된 최초 채권최고액입니다. 등기상 2022.02.18 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경되었습니다. 공동담보 근저당이므로 위 금액을 703호에 귀속되는 실제 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 온천새마을금고에 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 배당추정의 기준 채권액과 비교한 미배당 추정치는 1,390,838,460원입니다.

미배당 추정액이 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다. 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 임차관계 및 배당순위가 확인되지 않았으므로 배당표와 인수 여부를 최종 확정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 외벽은 대리석붙임 및 스톤코팅 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 감정평가상 사다리형 토지이며, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역이며 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 건축물 위반사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소형 건물이며 오피스텔과 다세대주택이 혼재합니다. 비교 실거래가격과 낙찰 사례가 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 확인. 현황조사상 전입자 15명 중 703호에 관한 임대차계약을 체결했거나 해당 호실을 실제 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조하여 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 매각 후 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 온천새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2018-21호와 2022.02.18 채권최고액 변경등기를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택 등록 및 등기 내용과 매각 이후 관련 의무 또는 지위의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 대조. 703호의 실제 전용면적을 확인하고 동일 용도·면적의 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
• 입찰자금. 최저가 50,470,000원 외에 취득 관련 비용과 명도·수리 등에 필요한 자금을 별도로 검토해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리주체를 통해 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각정보를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격은 내려왔지만, 확인해야 할 것이 남아 있다

부산 구포동 떠오름 703호는 감정가 103,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 50,470,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 2018년 온천새마을금고 근저당을 말소기준으로 하는 권리구조이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 전입자 15명의 실제 점유관계와 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 현재 시세와 비교할 거래가격도 확인되지 않았습니다. 공동담보 근저당의 채권최고액 변경과 민간임대주택 등기도 추가 검토 대상입니다.

따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 해당 호실의 실제 임차관계와 매수인 인수 여부를 먼저 확정하고, 최근 유사 물건 거래가격을 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리·점유·시세 확인 전 가격 판단 보류입니다.