부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 7층 703호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정 이용상태에는 이 건물의 공동주택 부분이 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자 하현은 2017.12.18 매매를 원인으로 2018.01.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 102,000,000원입니다. 같은 날 온천새마을금고 근저당권이 설정됐으며 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리구조의 핵심은 비교적 명확합니다. 현황조사에서 확인된 15명의 전입일은 모두 2018.01.18 이후여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 일부는 배당요구까지 한 상태이므로 실제 배당순위·최우선변제 여부와 점유관계는 매각물건명세서와 원문 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층 703호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 2018.01.18 소유권이전 · 거래가액 102,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입자 15명
말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.02.18 근저당권 변경으로 채권최고액 1,800,000,000원이 기재됐고, 2025.04.17 온천새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 대항력은 전원 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 확인된 사람은 모두 실제 임차인 15명입니다. 전입일이 모두 말소기준일인 2018.01.18보다 늦기 때문에 자료상 대항력은 전원 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 검증할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
중개정보에는 ‘떠오름’이 2017.12.22 준공, 총 16세대로 집계되고 비교 대상 면적은 19.63㎡로 제시되지만, 해당 면적이 본건과 일치한다고 확인되지 않았습니다. 또한 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰가 자료는 확인되지 않아, 이 수치 역시 시세 판단의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 70,402,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,440,000,000원 중 70,402,200원이 배당되고 1,369,597,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 1,369,597,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 1,390,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 1,405,706,922원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가도 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액만 1,369,597,800원에서 1,390,838,460원, 1,405,706,922원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 감정요항상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 실거래 가격자료가 확인되지 않고 비교 면적 일치도 확인되지 않아, 현재 자료만으로 환금성이나 적정 낙찰가를 수치화하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 실제 임차인이 15명입니다. 각 호실·점유부분·현재 거주 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 15명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구자 확인. 구본승은 2025.07.08, 심재한·남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02 배당요구가 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 말소기준 근저당은 2018.01.18 채권최고액 1,440,000,000원이고, 2022.02.18 채권최고액 1,800,000,000원으로 변경된 등기가 존재합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 용도·유사 면적 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당, 확인된 실제 임차인 15명은 모두 그 이후 전입했기 때문에 자료상 대항력이 없고, 세 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 단순한 물건으로 보기는 어렵습니다. 임차인이 15명으로 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 4명은 배당요구를 했습니다. 민간임대주택등기도 별도로 존재합니다. 여기에 실거래 가격자료가 없어 최저가 72,100,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만, 점유·배당 실무와 가격 검증이 필요한 사건입니다. ‘70% 유찰’보다 먼저 볼 것은 15명의 실제 점유관계와 원문 서류입니다.
