부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 8층 804호로, 공부상 다세대주택에 해당하는 집합건물입니다. 감정가 95,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 66,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당권이며 최초 채권최고액은 1,440,000,000원, 2022.02.18. 변경계약으로 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경되었습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 부분은 임차인 수입니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 15명이며, 가장 빠른 전입일도 2018.02.13.으로 말소기준일인 2018.01.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 이들은 모두 대항력이 없는 후순위 임차인입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이므로, 배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 배당요구 서류를 기준으로 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층 804호 · 도로명 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 18.21㎡ |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18. 매매, 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입
말소기준은 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 2018.04.06. 설정된 성철주의 전세권 50,000,000원은 2018.05.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.17. 임의경매개시결정이 기입됐으며 이 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
15명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 따라서 중복 신고로 숫자를 줄여 볼 사안은 아닙니다. 반면 전입일은 전원 말소기준권리보다 늦어, 제공된 판정 기준상 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 95,000,000원의 70%인 66,500,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최신 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,597,000원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 64,903,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 채권 중 1,375,097,000원이 미배당으로 남습니다. 배당표는 당해세와 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 본 건물 기호 16~31은 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용됩니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구 등에 포함되고 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 최근 실거래·낙찰 실적이 확인되지 않아 가격대별 시장 소화력을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 804호 실제 점유 확인. 현황조사상 임차인 15명이 확인됩니다. 각 전입자가 실제 어느 호실을 점유하는지 804호와의 대응관계를 반드시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부와 배당순위는 별개입니다.
- 배당요구자 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 사실이 확인됩니다. 각 요구금액과 권리 성격을 문건 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 행정상 후속처리를 원본 및 관계기관 기준으로 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 동일·유사 면적의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”
이 물건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 전입자는 모두 그 이후입니다. 그래서 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 15명이라는 숫자와 미확인 보증금·확정일자는 명도와 배당 확인을 번거롭게 만듭니다. 여기에 최신 실거래 비교자료도 없어, 현재 최저가 66,500,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유관계 확인 난도와 가격 검증 필요성은 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
