부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 8층 804호 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 1,440,000,000원이었고, 2022.02.18 변경등기로 채권최고액 1,800,000,000원이 기재됐습니다. 2025.04.17 온천새마을금고가 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 1,469,414,400원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 점유자입니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 15명이지만, 전입일은 가장 빠른 2018.02.13부터 시작해 모두 말소기준일인 2018.01.18 이후입니다. 따라서 현재 확인자료상 대항력은 인정되지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 각 점유자의 보증금이 확인되지 않은 경우가 많아, 대항력과 별개로 실제 인도·명도 과정의 사실관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
등기상 2018.04.06 성철주 명의의 전세권 50,000,000원이 설정된 적이 있으나, 2018.05.31 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이며, 2025.04.17 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.12.07에는 이 주택이 민간임대주택임을 알리는 등기가 기재돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 46,550,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단할 수는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 배당 후 미배당액이 1,394,687,900원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,237,900원으로 산정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 있는 구조이며, 본건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며, 토지는 212.0㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 도로에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 15명 재확인. 실제 804호 점유관계와 각 점유자의 보증금·계약관계·퇴거 가능성을 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 각 보증금과 확정일자는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 46,550,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하면 안 됩니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2018.01.18 근저당의 채권최고액 1,440,000,000원과 2022.02.18 변경등기 1,800,000,000원의 관계를 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 이후 관련 행정·임대 의무의 처리 여부를 원문과 관계기관에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유관계 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 46,550,000원까지 내려왔습니다. 확인된 점유자들은 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 인수는 0원으로 분석됩니다. 하지만 15명의 점유자가 확인되고 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않는다는 점은 명도와 사실관계 확인의 부담을 키웁니다. 게다가 최근 실거래 비교자료도 없어 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘권리가 싸게 보이느냐’보다 누가 실제로 점유하고 있고, 얼마에 거래되는 물건인지 끝까지 확인하는 것입니다.
